나이스옥션 법원경매 대구 2025타경762 [1] 대구광역시 수성구 신매동 601 시지보성서한아파트 263동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 '시지보성서한아파트' 제263동 제17층 제1703호 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 부속상가, 단독주택, 다가구주택 및 학교 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반교통사정 보통시 됩니다.

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 슬래브지붕 17층건중 제17층 제1703호로서,
외벽:몰탈위페인팅마감 등
내벽:벽지마감 및 일부 타일마감 등
바닥:우드타일깔기 및 일부 타일마감 등
창호:새시창호 입니다.

이용상태

(가):'아파트'로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어있으며, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 유사한 토지로서 자체지반 평탄하며, 아파트부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

단지 동측, 남측 및 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(대구자연과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(비안네유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(시지고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(욱수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(청림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(시지고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(욱수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례>, 택지개발지구<택지개발촉진법> (하천)은
건설과{666-2922 2991}확인 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다.
2)본건은 현장조사일 현재 소유자의 비협조로 내부 탐문조사가 곤란한바, 내부현황 등은 동유형 물건의 표준적 이용상황을 상정하여 기재하였으니 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경762 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 신매동 601 시지보성서한아파트 263동 17층1703호

* 용도: 아파트

* 감정가: 446,000,000원

* 토지 면적: 61.47㎡ (약 18.6평)

* 건물 면적: 134.92㎡ (약 40.8평)

* 전용 면적: 116.65㎡ (약 35.27평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경OOOOOOOOO

1.1. 건물 상세 정보

* 건축년도: 1995년

* 사용승인일: 1995년 02월 08일

* 총 동수: 8동

* 세대수: 664세대

* 최고층: 17층

* 본건 층수: 17층

* 주차 대수: 총 458대 (지상 4대, 지하 20대, 기타 434대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 지역 특성: 아파트, 부속상가, 단독주택, 다가구주택 및 학교 등이 밀집한 주거 지역입니다.

* 주위 환경: 본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 '시지보성서한아파트' 제263동 제17층 제1703호 단위세대로서, 부근일대는 주거 및 상업, 교육 시설이 조화롭게 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근성: 본건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 대중교통: 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로: 단지 동측, 남측 및 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 직접 접하고 있어 차량 접근이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

* 지역 지구 지정: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다.

* 도로 관련: 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)와 접해 있습니다.

* 기타 규제: 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역(대구자연과학고등학교, 비안네유치원, 시지고등학교, 욱수초등학교, 청림초등학교) 및 절대보호구역(시지고등학교, 욱수초등학교), 역사문화환경보존지역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2014년 12월 26일 접수된 경북대구낙농협동조합의 근저당권(을3, 채권액 240,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을4~을7, 갑10, 갑11)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액: 300,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 특이사항: 현장 조사일 현재 소유자의 비협조로 인해 내부 탐문조사가 곤란한 상황입니다. 따라서 내부 현황 등은 유사 물건의 표준적인 이용 상황을 상정하여 기재되었으므로, 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 단지 내 상가: 단지 내에 부속 상가가 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 상업 지구: 아파트 단지 주변으로 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

4.2. 시장 동향

* 최근 거래된 유사 면적(116.65㎡) 아파트의 경우, 16층 매물이 358,000,000원에, 17층 매물이 350,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(446,000,000원) 대비 낮은 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 매물이 될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 단지 내 편의시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육 환경

* 단지 주변으로 대구자연과학고등학교, 비안네유치원, 시지고등학교, 욱수초등학교, 청림초등학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주거 환경

* 1995년에 사용승인된 아파트로, 비교적 연식이 있으나 꾸준히 관리되고 있는 단지입니다. 최고 17층 높이의 건물이며, 본건은 17층에 위치하여 조망권 확보 및 소음 차단에 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태 관련 리스크

* 건물 노후화: 1995년 준공된 아파트로, 장기수선충당금 등 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 소유자의 비협조로 인해 내부 상태 및 점유 관계 확인이 어려운 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 외 리스크

* 현재 등기부 상으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 대구광역시 수성구의 주요 아파트 단지인 시지보성서한아파트 내 위치하며, 안정적인 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하고, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상의 큰 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 소유자의 비협조로 인한 내부 상태 및 점유 관계 확인의 어려움은 본건 취득 시 고려해야 할 사항입니다.

* 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어, 시세 기반의 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 수성구라는 우수한 입지 조건 및 학군.

* 잘 정비된 주거 단지 내에 위치하며, 생활 편의 시설 접근성이 좋음.

* 안정적인 권리 관계로, 명확한 권리 분석이 가능함.

* 감정가 대비 시세가 낮아 시세차익 실현 가능성이 존재함.

* 17층 고층으로 쾌적한 주거 환경 기대.

9. 시세분석 및 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 446,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적 116.65㎡, 16-17층):

* 2026년 5월 13일: 358,000,000원 (16층)

* 2026년 7월 7일: 350,000,000원 (17층)

* 시세 평균 (유사 면적): 약 354,000,000원

* 감정가 대비 시세: 감정가가 최근 실거래가보다 약 92,000,000원 ~ 96,000,000원 높게 책정되어 있습니다. 이는 시장 시세 대비 감정가 괴리가 상당함을 보여줍니다.

* 임대 시세:

* 2025년 12월: 116.65㎡, 2층, 보증금 32,000,000원 (전세)

* 2025년 12월: 116.65㎡, 7층, 보증금 2,000,000원 / 월세 900,000원

* 2026년 5월: 84.99㎡, 6층, 보증금 22,000,000원 (전세)

* 시장 평가: 시지보성서한아파트는 수성구 내에서 인지도가 높은 단지이며, 꾸준한 거래량을 보이고 있습니다. 최근 거래가는 감정가 대비 합리적인 수준에서 형성되어 있어, 시세 기반의 접근이 유효합니다.

9.2. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 평균(약 354,000,000원)과 감정가(446,000,000원)의 큰 차이를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 존재합니다.

* 안정적인 권리 관계와 우수한 입지 조건을 감안하여, 최근 실거래가 상단 또는 감정가의 80% 수준을 고려한 금액으로 입찰가 산정을 제안합니다.

* 제안 예상 입찰가: 365,000,000원 (삼억 육천 오백만원)

* 이는 최근 최고 실거래가(358,000,000원)보다 약간 높고, 감정가(446,000,000원) 대비 약 81.8% 수준으로, 시세 반영 및 수익률 확보를 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.