나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11625 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 741 불당트윈팰리스 6층604호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11625 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 741 불당트윈팰리스 6층604호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경11625
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 불당4로 106 불당트윈팰리스, 6층604호
• 용도: 아파트

천안지원 경매9계 2025타경11625 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당4로 106 불당트윈팰리스, 6층604호 | 감정가: 902,000,000원 | 최저가: 631,400,000원 | 용도: 아파트

1. 천안지원 2025타경11625 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11625 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 741, 불당트윈팰리스 6층 604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 902,000,000원

* 토지면적: 32.16㎡ (약 9.73평)

* 토지지분: 32.1559㎡ (약 9.73평)

* 건물면적: 218.35㎡ (약 66.05평) (분양면적 추정)

* 건물지분: 218.35㎡ (약 66.05평)

* 전용면적 (추정): 약 163.76㎡ (약 49.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO

* 건축물대장상 사용승인일: 2014년 9월 25일

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, '천안시청' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근성이 용이하며, 번영로 등 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 북측과 서측으로는 중로, 동측과 남측으로는 소로에 접해 있어 도로망이 잘 갖추어져 있습니다. 본건이 속한 불당동은 천안의 대표적인 신흥 상권으로, 상업시설, 행정기관(천안시청), 공원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조, 철근콘크리트 지붕의 지상 17층 건물 중 6층 604호입니다. 2014년 9월 25일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 화강석 및 돌붙임, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 타일과 벽지, 창호는 시스템 창호 및 PVC 샷시 등으로 시공되었습니다. 내부는 방 4개, 거실, 주방, 욕실 3개 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다. 기본적인 급배수, 위생, 소방, 화재 탐지 설비와 더불어 승강기 및 주차장 설비가 구비되어 있습니다. 불당트윈팰리스는 60평 이상의 대형 평수로만 구성된 고급 주상복합 아파트이며, 세대당 2.35대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 임의경매의 경우, 일반적으로 경매 절차에서 가장 먼저 설정된 권리(말소기준권리)보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸하는 것이 원칙입니다. 말소기준권리가 될 수 있는 대표적인 권리로는 근저당, 담보가등기, 압류, 가압류, 강제경매개시결정등기 등이 있습니다. 본건의 등기부등본을 통해 정확한 말소기준권리를 파악하고, 해당 권리보다 선순위에 있는 권리가 있는지, 만약 있다면 낙찰자가 인수해야 하는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 다만, 별도의 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 대한 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

불당동은 천안시의 신흥 핵심 상권으로, 천안시청을 중심으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 발달해 있습니다. 특히 불당지구는 최근 몇 년간 빠르게 성장하며 높은 잠재력을 보여주고 있으며, '항아리 상권'으로 불릴 만큼 외부 유출이 적은 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다. 백화점, 대형마트, 영화관 등 편의시설 접근성이 좋으며, 다양한 외식 및 쇼핑 시설이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건이 위치한 불당동은 천안시청, 천안시민체육공원 등이 인접해 있어 행정 및 여가 활동에 편리합니다. 인근에 다수의 학교(천안아름초등학교 등)가 있어 교육 환경이 우수하며, 병원, 약국, 은행, 학원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 천안시민체육공원과 같은 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 임차인 점유: 본건에는 현재 임차인이 점유 중인 것으로 파악되었습니다. 임차인의 대항력 유무, 계약 내용, 퇴거 시 명도 관련 문제 및 비용 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 소각 시설 영향: 약 1km 거리에 백석동 생활폐기물 소각 시설이 운영 중이며, 향후 시설 확충 계획이 있습니다. 일부 주민들은 소각 시설로 인한 악취 및 환경 영향을 호소하고 있으며, 이로 인한 잠재적인 주거 환경 저해 가능성을 고려해야 합니다. 다만, 현재까지 천안시는 불당동을 직접적인 피해 지역으로 보기는 어렵다는 입장입니다.

* 건축 관련 과거 문제: 불당트윈팰리스는 과거 건설 과정에서 여러 차례 부도와 공사 중단을 겪었으며, 법원 경매로 넘어가는 등 복잡한 이력이 있습니다. 현재는 SM그룹 계열사를 통해 정상적으로 완공 및 입주가 이루어졌으나, 이러한 과거 이력에 대한 잠재적 이슈 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.8. 종합 의견

천안시 불당동 불당트윈팰리스는 천안시청 인근의 우수한 입지, 비교적 최근에 지어진 고급 주상복합 아파트라는 점에서 매력적인 물건입니다. 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 임차인 점유와 관련된 명도 문제, 그리고 인근 소각 시설의 잠재적 영향 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 입찰가를 합리적으로 산정한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 핵심 입지: 천안시청 인근 불당동 중심 상권에 위치하여 행정, 상업, 교통 등 모든 인프라 접근성이 뛰어납니다.

* 고급 주상복합: 대형 평수로만 구성된 고급 아파트로, 희소성과 높은 거주 만족도를 자랑합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 공원, 학교, 병원, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

* 미래 가치: 천안시의 신흥 중심지로 지속적인 발전 가능성이 높으며, 향후 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 임대 수익 가능성: 명도 완료 후 전월세 임대 수익을 통한 안정적인 투자 수익 창출도 고려할 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매9계