나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51304 [1] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 101동 10층1001호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51304 [1] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 101동 10층1001호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2025타경51304 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 101동 10층1001호 | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 143,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51304 (1)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 101동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 서OO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

본 건은 전용면적 84.66㎡ 타입으로, 통상 '구 34평형'에 해당하는 규모입니다.

토지면적(대지권): 59.27㎡ (약 17.93평)

건물 전용면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

건물 분양면적(추정): 약 113㎡ (약 34.18평)

1.3. 건물 현황 및 구조

철근콘크리트구조, 지상 16층 건물 내 10층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 2018년 2월 26일에 사용승인된 비교적 신축 아파트 단지이며, 도시가스에 의한 개별 난방 방식입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 서산테크노밸리 배후 주거지

본건은 서산테크노밸리를 배후지로 하는 아파트 단지 밀집 지역에 위치하고 있어, 산업단지 종사자들의 주거 수요가 풍부한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 인근에 성연초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 남서측, 남동측 및 북서측으로 간선도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 주차 여건 또한 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역입니다. 인접 산업단지(일반산업단지) 및 도로(중로1류, 중로2류)와 접하고 있어 개발 및 관리의 제약을 일부 받습니다. 특히, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당되어 향후 주변 환경 개발 시 주의가 필요합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 사건 개요 및 채권 관계

본건은 소유자 서OO의 채무로 인해 농OOOOOOOO가 신청한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 채무 관계는 없을 것으로 추정되나, 임의경매이므로 채권자의 배당 만족 여부에 따라 경매 절차 진행에 변동성이 있을 수 있습니다.

3.2. 권리 및 기타 사항

매각은 토지와 건물을 일괄하여 진행하는 일괄매각 방식이므로, 대지권과 건물을 동시에 취득하게 되어 권리 관계가 명확합니다. 감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 조사되어, 입찰자는 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 점유 관계(임차인 유무)를 필히 확인해야 합니다. 만약 주택임차인이 존재하고 대항력이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수할 수 있는 리스크가 있습니다. 특이사항 및 주의사항은 별도로 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 서산테크노밸리라는 대규모 산업단지의 배후 주거지에 위치하고 있어, 고정적인 주거 수요 및 전월세 수요를 바탕으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 단지 주변으로 근린생활시설들이 입점해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리합니다. 주택 수요는 산업단지 경기에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 교육 시설

성연초등학교가 인근에 위치하고 있어 어린 자녀를 둔 실수요자에게 선호도가 높을 수 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있어 주거 환경은 양호합니다.

4.3. 혐오 시설 여부

인접한 지역에 서산테크노밸리 일반산업단지가 위치하고 있어, 산업단지 특성상 관련 시설이나 공장 등이 존재할 수 있습니다. 단지 자체의 주거 환경에는 큰 영향이 없으나, 산업단지와의 접근성 및 일부 환경적 요소를 고려해야 합니다. 현재 확인된 직접적인 대규모 혐오시설은 없으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 꼼꼼하게 주변 환경을 확인할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 점유 관계 미확인 리스크

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 점유자가 누구인지(소유자, 대항력 있는 임차인, 대항력 없는 임차인 등) 확실하지 않습니다. 만약 선순위 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수하게 되므로, 이는 가장 큰 리스크입니다. 이에 대한 철저한 현황조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

5.2. 지역 개발 제한 리스크

토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역이 다수 지정되어 있어, 향후 주변 환경 개선이나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서산테크노밸리라는 확실한 직주근접 배후 수요를 가진 비교적 신축(2018년) 아파트입니다. 10층의 로열층에 위치하고 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계는 깔끔한 편입니다. 다만, 감정가 대비 시장 가치 및 매매/전세 시세를 정확히 파악하여 수익률을 극대화해야 하며, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위한 법률적 검토가 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

최근 건설된 신축급 아파트로, 향후 시세 상승 및 전세가 방어에 유리함.

서산테크노밸리 인근의 직주근접 입지로 임대수요가 안정적일 가능성이 높음.

전용 84.66㎡는 실수요자들이 가장 선호하는 중형 평형대임.

법원 정보

서산지원 경매6계