나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11569 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1835 교육연구시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11569 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1835 교육연구시설 경매

• 사건번호: 2025타경11569
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 불당34길 3-12
• 용도: 교육연구시설

천안지원 경매2계 2025타경11569 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당34길 3-12 | 감정가: 4,347,122,000원 | 최저가: 3,042,985,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 천안지원 2025타경11569 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건번호

천안지원 2025타경11569 (1)

1.1. 2.소재지

충청남도 천안시 서북구 불당동 1835

1.1. 3.용도

건축물대장상 '교육연구시설(학원)'이나 현황 '헬스장' 및 '영어학원'으로 이용 중

1.1. 4.감정가

4,347,122,000원

1.1. 5.면적

토지: 755.10㎡ (약 228.27평)

건물: 883.50㎡ (약 267.27평)

건물 제시외 면적: 12.00㎡ (태양광 설비 등)

1.1. 6.매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 7.경매구분

부동산 임의경매

1.1. 8.채권자

계OOOOOOO

1.1. 9.특이사항 및 주의사항

일괄매각으로 진행되며, 제시외 태양광설비는 해체가 용이하여 매각에서 제외됩니다.

건축물대장상 '교육연구시설(학원)'로 기재된 2-3층이 현재 현황 '헬스장'으로 이용 중이므로, 관련 내용을 확인하시기 바랍니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 소재하며, '천안불당초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 3.도로상태

본건 토지는 서측으로 폭 약 12미터 내외의 아스콘 포장도로와 잘 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리관계

제공된 정보만으로는 상세한 권리 관계 파악이 어렵습니다. 통상적인 임의경매 절차에 따라 법원 매각물건명세서를 통해 말소기준권리 및 인수되는 권리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 2.현황

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사나 관련 서류 확인을 통해 명확히 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설 및 개발 현황

본건이 위치한 불당동 일대는 천안시의 신흥 주거 및 상업 중심지로, 비교적 최근 개발이 집중된 지역입니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 다양한 상업시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다. 또한, 인근에 초등학교가 위치하고 있어 교육 관련 시설의 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

아파트 단지 및 상업용 건물들이 혼재하는 지역 특성상, 은행, 병원, 식당, 마트 등 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 2.교육시설

가장 가까운 교육시설로는 '천안불당초등학교'가 있으며, 이는 주변의 주거 환경과 학군에 대한 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.5. 3.혐오시설 유무

현재 제공된 정보와 일반적인 지역 분석으로는 본건 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않습니다. 그러나 보다 정확한 정보는 현장 조사 및 추가적인 지도 검색을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

1.6. 건물 상세 정보

1.6. 1.구조 및 사용승인일

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2023년 09월 05일에 사용승인을 받은 신축 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트, 내벽은 강화유리 및 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

1.6. 2.이용상태 (현황과 공부상 차이)

건축물대장상 용도는 '교육연구시설(학원)'로 되어 있으나, 실제 이용 현황은 1층은 제1종근린생활시설(공실), 2층은 교육연구시설(영어학원), 3층은 운동시설(헬스장)으로 사용되고 있습니다. 특히 3층의 용도 불일치는 등기 및 행정 처리 시 주의가 필요합니다.

1.6. 3.설비내역

위생 및 급배수 시설, 승강기 시설, 주차장 시설 등을 완비하고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.현황과 공부상 불일치

가장 큰 리스크 요인으로, 3층이 건축물대장상 '교육연구시설(학원)'로 기재되어 있으나 실제 '헬스장'으로 이용 중이라는 점입니다. 이는 추후 건물 용도 변경 신청 시 건축법 등 관련 법규 검토가 필요하며, 임의로 용도 변경 시 행정적인 문제나 이행강제금 부과 등의 위험이 있을 수 있습니다.

1.7. 2.제시외 태양광 설비

매각 제외 대상인 태양광 설비는 해당 물건의 부가적인 가치나 활용도에 영향을 미칠 수 있으나, 본 매각과는 무관합니다.

1.7. 3.기타

신축 건물임에도 불구하고 사용승인일로부터 얼마 지나지 않아 경매로 나온 이유에 대한 파악이 필요합니다. 채권자의 경매 신청 사유 등도 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 종합 의견

1.8. 1.물건의 장단점 요약

장점으로는 신축 건물이라는 점, 편리한 교통 및 우수한 입지 조건, 활성화된 상권, 잘 갖춰진 생활 편의시설 등이 있습니다. 단점으로는 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 임대 관계 미상, 그리고 경매로 나온 이유에 대한 불확실성입니다.

1.8. 2.전반적인 평가

본 물건은 신축이라는 장점과 불당동이라는 우수한 입지를 가지고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있다고 판단됩니다. 다만, 건축물대장상 용도와 현황의 불일치 문제는 매수인이 인수하여 해결해야 할 과제이며, 이 부분에 대한 명확한 이해와 준비가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1.성장 가능성

천안불당동은 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 및 부동산 가치 상승 가능성이 높습니다.

1.9. 2.수익성 분석

현재 1층 공실, 2층 학원, 3층 헬스장 이용 상태를 고려할 때, 추후 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 특히 헬스장이나 학원 등 교육 및 운동 관련 시설은 해당 지역의 수요에 부합할 가능성이 높습니다. 다만, 실제 임대료 수준은 시장 조사를 통해 정확히 파악해야 합니다.

1.9. 3.주변 개발 호재

불당동 및 아산탕정지구 일대의 도시 개발 계획, 교통망 확충 계획 등 잠재적인 개발 호재를 파악하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매2계