나이스옥션 법원경매 천안 2025타경492 [1] 충청남도 천안시 서북구 직산읍 마정리 산5-1 임야 경매

매각기일: 2026-02-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경492 [1] 충청남도 천안시 서북구 직산읍 마정리 산5-1 임야 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매2계 2025타경492 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 마정리 산5-1 | 감정가: 12,078,000원 | 최저가: 8,455,000원 | 용도: 임야

1. 천안지원 2025타경492 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경492 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 마정리 산5-1

용도: 임야

감정가: 12,078,000원

토지면적: 2,281.00㎡ (약 690.05평)

토지지분: 65.9209㎡ (약 19.94평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 삼OOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 맹지, 차량 접근 불가능

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 마정리에 위치하며, '산양재골' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 지방도변의 야산지대와 중소규모의 공장지대가 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 본건 인근까지만 가능하며, 본건까지의 직접적인 차량 접근은 어려운 상황입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다. 채권자는 삼OOOOOOOO이며, 공유물 분할 등의 사유로 지분 매각이 이루어지는 것으로 보입니다. 공유자우선매수신고가 있으므로, 입찰 시 공유자의 우선매수권 행사 여부를 확인해야 합니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

1.4. 상권분석

본건은 야산지대와 소규모 공장지대가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업시설이나 주거 상권과는 거리가 있습니다. 다만, 주변으로 천안 직산 도시첨단산업단지, 천안테크노파크 일반산업단지, 천안직산농공단지 등이 조성되거나 계획 중에 있어, 향후 산업단지 배후 지원 시설이나 관련 부대시설의 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 현재로서는 직접적인 상권 형성은 미미한 상태입니다.

1.5. 생활정보

차량 접근이 제한적인 맹지이므로, 일상적인 생활 편의시설과의 접근성은 낮은 편입니다. 인근에 지방도가 지나고 있으나, 본건까지의 직접적인 도로망은 부족한 상황입니다. 다만, 천안시 서북구 지역 개발 계획에 따라 직산읍 일대의 교통망 개선 및 기반 시설 확충이 이루어질 가능성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점과 '차량 접근이 불가능'하다는 점입니다. 이로 인해 토지 활용에 제약이 따르며, 건축이나 개발 시 도로 확보가 선결되어야 합니다. 또한, 토지의 형태가 '부정형'이며 경사가 있는 '완경사지'로, 지형적 제약이 있을 수 있습니다. '가축사육제한구역' 및 '준보전산지'로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 타 법령상의 제한이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 마정리에 위치한 임야의 일부 지분 매각 물건입니다. 맹지이며 차량 접근이 어려운 점, 지형적 제약, 기타 법규상 제한 등 명확한 단점을 가지고 있습니다. 그러나 주변으로 산업단지 조성 및 개발 계획이 진행 중이라는 점은 향후 잠재적 가치 상승 가능성을 시사합니다. 공유자의 우선매수신고 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 주변 산업단지 개발에 따른 수혜 기대: 천안 직산 도시첨단산업단지, 천안테크노파크 등의 개발이 진행됨에 따라, 해당 지역의 지가 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

2. 저렴한 감정가: 현재 감정가가 12,078,000원으로, 지분 물건임을 감안하더라도 비교적 낮은 가격으로 투자를 시작할 수 있습니다.

3. 공유자 우선매수권 활용: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 예상치 못한 가격으로 매입할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. (단, 행사가격 및 조건 확인 필요)

1.9. 추가 고려사항

본건은 맹지이므로, 향후 개발이나 활용을 위해서는 인접 토지와의 협의를 통한 도로 확보가 필수적입니다. 또한, 공유물 분할 소송의 결과나 공유자 간의 관계 등도 파악해보는 것이 좋습니다. 산지 관리법, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 등 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

천안지원 경매2계