나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11628 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1864 우성아파트 103동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 ‘두정고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려한 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 피.씨조 평스라브지붕 15층 건물 중 6층 601호로서,
[1996년 9월 18일 사용승인]
외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥 : 장판(마루)깔기, 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(침실3, 거실, 주방/식당, 욕실겸 화장실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 부정형으로서, '아파트용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 동측으로 왕복 4~5차선, 서측으로 왕복 2차선이 단지 내 도로에 연결되어 있는 등 인접도로의 포장 및 가로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

1) 두정동 1864, 1865번지 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10
m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 상대보호구역(우리유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천
안성성중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

2) 두정동 1885번지 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접
합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(우리유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안두정
고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성성중학교(상대정
화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

4) 두정동 1887번지 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접
합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(우리유
치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안두정고등학교(상대정화
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성성중학교(상대정화구역))<교육환경
보호에 관한 법률>.



5) 두정동 1909번지 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접
합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안두정고등학교(상대정화구역))<교
육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성성중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에
관한 법률>.

6) 두정동 1910번지 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접
합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(천안두정고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천
안성성중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11628 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1864 우성아파트 103동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 165,000,000원

토지면적: 35.85㎡ (약 10.84평)

건물면적: 59.70㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 ‘두정고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장과의 접근성을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로 및 토지이용계획

아파트단지 동측으로 왕복 4~5차선, 서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있으며, 도로 및 주변 환경은 양호한 편임. 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 및 대로에 접하고 있음. 가축사육제한구역 및 다수의 학교 보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 4월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경11628)임.

3.2. 인수/소멸 권리

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-11-23

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상이며, 별도 특이사항 없음.

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 1억 7천만원으로 높고 차임이 없어 주목해야 할 사항임.

3.4. 집합건물 등기부 요약

건물 등기부에는 다수의 소유권 이전 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기록되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 주거 밀집지역에 위치하여 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리함.

4.2. 혐오시설

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 근린생활시설 및 대형마트, 병원 등은 차량 이용 시 접근 가능함.

5.2. 교육시설

두정고등학교, 천안성성중학교, 우리유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

5.3. 교통

단지 주변으로 버스정류장이 위치하며, 주요 간선도로 이용이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

1억 7천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 본건 감정가 1억 6천 5백만원보다 높음. 낙찰가에 따라 임차인 보증금 전액을 인수해야 하거나, 배당을 통한 보증금 회수에 어려움이 발생할 수 있으므로 철저한 권리분석 및 명도 계획 수립이 필수적임.

6.2. 건물 노후화

1996년 9월에 사용승인된 건물로, 약 30년 경과함에 따라 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 명도 관련

대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 절차가 복잡해질 수 있으며, 이에 따른 시간 및 비용이 추가로 소요될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 천안시 두정동의 주요 주거지역에 위치한 아파트로, 우수한 생활 인프라와 교통 여건을 갖추고 있음. 하지만 대항력 있는 임차인의 높은 보증금은 투자 시 가장 주의해야 할 리스크 요인임. 감정가보다 높은 보증금으로 인해 인수 부담이 발생할 수 있으며, 낙찰 이후 명도에 대한 철저한 대비가 필요함.

8. 투자 포인트

* 천안시 두정동 핵심 주거지 내 위치

* 인근 학교 및 편의시설 등 우수한 생활 인프라

* 편리한 교통망 접근성

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가인 165,000,000원을 기준으로 제안하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 고려할 때, 입찰가는 최소 보증금 이상으로 책정하는 것이 안정적일 수 있음. 단, 이는 시세 조사 및 추가적인 권리분석을 통해 최종 결정해야 하며, 보증금 인수 여부에 따라 입찰가 전략이 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.