나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15701 [1] 충청남도 예산군 대술면 이티리 163-1 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15701 [1] 충청남도 예산군 대술면 이티리 163-1 전 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2025타경15701 | 소재지: 충청남도 예산군 대술면 이티리 163-1 | 감정가: 51,184,000원 | 최저가: 35,829,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 경매 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15701 (1)

소재지: 충청남도 예산군 대술면 이티리 163-1

용도: 전 (농경지)

매각대상: 토지일부지분매각 (공유지분 매각)

감정가: 51,184,000원

토지면적: 3,656.00㎡ (약 1,106.09평)

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 공유자우선매수신고 가능, 법정지상권 문제 발생 소지

1.2. 최고의 입지

본건은 충청남도 예산군 대술면 이티리 소재로, '대술면예동보건진료소' 북동측 인근에 위치한 농경지입니다. 주위는 농경지, 농가주택 및 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다. 인접 필지를 경유하여 차량 접근이 가능하며, 남측 인근의 '이티길'을 통해 주요 시가지 및 교통망 접근성이 양호하여 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

본건 토지는 인접 필지와 등고평탄하며 부정형의 형태를 이루고 있으며 현재 농경지 등으로 이용 중입니다.

지목은 '전'이며, [토지이용계획확인서]상 생산관리지역으로 지정되어 있습니다. 이는 농림지역에 준하여 관리하나, 제한적인 개발행위가 허용될 수 있는 지역입니다. 동측 및 서측으로 포장도로가 개설되어 있어 접근성은 확보되어 있습니다.

특이사항으로 가축사육제한구역(일부제한지역)에 해당하여, 일부 가축 사육에 대한 규제가 적용되는 지역임을 인지해야 합니다.

3. 권리 분석

본건은 토지의 일부 지분(이홍환 소유지분)만을 매각하는 '지분 매각' 물건입니다. 따라서 매각 후 소유권은 기존 공유자와 낙찰자가 공동으로 가지게 되며, 공유물 분할 청구 소송이나 지분 매수를 통한 협의가 필수적입니다.

낙찰자는 '농지취득자격증명(농취증)'을 반드시 제출해야 하며, 미제출시 보증금은 몰수됩니다.

가장 중대한 리스크는 법정지상권 문제입니다. 본건 지상에 소재하는 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ) 및 비닐하우스가 매각 대상에서 제외되었으며, 이에 따라 기존 소유자가 이들 시설을 위해 토지를 계속 사용할 수 있는 '법정지상권'이 성립할 가능성이 높습니다. 이 경우 낙찰자는 토지 소유권 행사에 심각한 제한을 받게 되며, 추후 소송을 통한 지료 청구 외에는 적극적인 이용이 어렵습니다. (감정평가서에도 토지 소유권 행사를 제한받는 경우의 적정가격을 별도 표기하였음을 유의해야 합니다.)

기존 공유자는 '공유자우선매수청구권'을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 경매 당일 공유자의 우선매수 신청 여부가 주요 변수가 될 것입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 농경지(전)로 상권 형성은 전무합니다. 생활 편의시설은 인접한 대술면 소재지나 예산읍내로 이동해야 이용이 가능하며, 생활 정보 측면에서는 도시 생활권과는 거리가 먼 한적한 농촌 환경입니다. 주위에는 대술면예동보건진료소 외에 눈에 띄는 시설은 없습니다.

5. 잠재적 리스크

토지 지분 매각: 가장 큰 리스크로, 나머지 공유자와의 협의 또는 법적 분쟁(공유물 분할 소송)이 불가피합니다.

법정지상권: 제시외 건물(제시외 비닐하우스는 철거 이동 용이로 평가 제외)이 매각에서 제외되어 토지 사용이 장기간 제한될 가능성이 매우 높습니다. 매입 후에도 토지 인도가 쉽지 않아 투입 비용 대비 효용성이 떨어질 수 있습니다. 또한, 원상회복명령이 발하여질 가능성도 있습니다.

농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지취득 요건을 갖추지 못하면 낙찰이 무효가 되고 입찰보증금을 몰수 당합니다. 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

혐오 시설: 직접적인 혐오 시설은 파악되지 않으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역(일부제한)으로 지정되어 있어 인근 가축 농장으로 인한 환경적 요인(냄새 등)이 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 지분 매각, 농취증 요구, 그리고 법정지상권 성립 가능성이 높은 제시외 건물 문제까지 겹친 '고위험-고수익' 경매 물건으로 판단됩니다. 감정가 자체는 토지 면적 대비 낮게 책정되었으나, 이는 토지 이용의 제한 가능성(법정지상권 등)을 반영한 결과일 수 있습니다. 경매 초보자에게는 권하지 않으며, 지분 경매 및 법정지상권에 대한 법적 지식과 협상 능력을 갖춘 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

협상 여부에 따른 고수익 가능성: 지분 매각 물건의 특성상 공유자와의 원만한 협의(지분 매수 또는 매각)가 이루어진다면 단기적으로 높은 수익률을 달성할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 유동화 물건 특성상 빠른 매각을 위해 가격이 충분히 하락할 경우, 위험 대비 저가에 대형 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

향후 개발 기대: 현재는 생산관리지역이지만, 토지 면적이 3천 제곱미터 이상으로 넓어 장기적으로 예산군 개발 계획에 따른 용도 변경 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (매우 장기적인 관점)

법원 정보

홍성지원 경매5계