나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502331 [1] 세종특별자치시 반곡동 862 왕관빌딩 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 ""반곡동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하는 ""왕관빌딩"" 제2층 제206호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상6층 건내 제2층 제206호로서,
(사용승인일: 2019.12.31)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건(206호)은 인접호수(205호)와 벽체 구분없이 ""고기랑 찌개랑""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 50미터, 북측으로 로폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[862번지·863번지] 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-4012)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서에 의하면 인접호수(205호)와 벽체 구분없이 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502331 (1)

소재지: 세종특별자치시 반곡동 862 왕관빌딩 2층 206호 (신규 도로명 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1820)

용도: 제1종근린생활시설 (현재는 "고기랑 찌개랑"으로 이용 중)

감정가: 526,000,000원

토지면적: 20.43㎡ (약 6.18평)

건물면적: 63.84㎡ (약 19.31평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종전의농업협동조합 (자료상 채권자 세OOOOOOOOO로 표기됨)

2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 반곡동에 위치하며, "반곡동행정복지센터" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 관공서, 교육 시설 및 근린 공원 등이 소재하여 다양한 생활 인프라가 갖춰진 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 남측으로는 약 50미터, 북측으로는 약 20미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 세종전의농업협동조합의 근저당권(2020.09.28. 접수)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 등기부상 확인된 주요 권리 내역:

* 주식회사왕관일 (소유권이전1번신탁등기말소, 2020.05.04. 접수)

* 세종전의농업협동조합 (근저당권, 2020.09.28. 접수, 채권최고액 320,000,000원) - 말소기준권리

* 세종전의농업협동조합 (임의경매, 2025.04.23. 접수, 신청채권액 214,173,223원)

* 국민건강보험공단 (압류, 2025.05.02. 접수)

* 대전충남우유농업협동조합 (가압류, 2025.05.19. 접수, 116,853,518원)

등기부채권 총액은 약 436,853,518원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 심우정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-09-12

* 확정일자: 2024-01-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 왕관빌딩은 세종시의 계획된 상업지역 내에 있어, 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 특히, 인근의 행정복지센터 및 주거 단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 집객 효과를 누릴 수 있는 입지입니다. "제1종근린생활시설"로서 다양한 소매업, 음식점, 서비스업 등 일반적인 근린 상업시설 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 현재 "고기랑 찌개랑"이라는 상호로 운영되고 있다는 점은, 해당 업종에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

본 물건은 행정복지센터, 근린 공원 등이 인접해 있어 행정 이용 및 여가 활동이 편리합니다. 또한, 주위로 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 주거 수요가 풍부하며, 교육 시설 또한 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 감정평가서 및 물건명세서 상에 명시된 바와 같이, 본건(206호)이 인접 호실(205호)과 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 이용되고 있다는 점입니다. 이는 건축물대장 등 공부상 현황과의 불일치로, 추후 명도 또는 합법적인 이용에 있어 문제가 발생할 소지가 있습니다. 또한, 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 현재 임차인 정보 상 보증금 및 차임이 0원으로 대항력 또한 없으므로 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

세종시의 계획된 신도시 지역에 위치하며, 관공서 및 주거 단지 배후를 갖춘 왕관빌딩의 2층 상가입니다. 건물 자체는 2019년 사용 승인으로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 다만, 인접 호실과의 벽체 구분 없는 이용 상태는 명확한 리스크 요인으로, 이 부분에 대한 명확한 해결 방안 모색 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)에 해당하여 건물 노후도가 낮습니다.

* 세종시의 계획된 상업지역 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 인접 호실과의 병합 사용으로 인한 넓은 공간 확보는, 업종에 따라 장점으로 작용할 수 있습니다. (단, 법적 문제가 해결될 경우)

* 말소기준권리 대비 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수하는 부담이 적습니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 매우 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 526,000,000원으로 제시되었으며, 인수할 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 인접 호실과의 벽체 구분 없는 이용 상태라는 명확한 리스크가 존재하므로, 이 점을 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 해당 리스크 해소 비용 및 예상되는 명도 절차, 그리고 향후 정상화 시 기대되는 수익성을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 성향에 따라 변동될 수 있으나, 감정가의 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.