나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30491 [1] 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 산44-33 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 소재 ""봉현사거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지방도 주변 농촌지대로서
제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 지방도 및 시내버스노선이 통과하는 등 제반 교통
상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(3,5) : 2필 일단의 자루형 평지로서 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태임.
기호(6) : 자루형 평지로서 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태임.

인접 도로상태

기호(3,5,6) : 서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2024-10
-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(5,6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2024-
10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨<지적도 및 건물개황도>참조.

공부와의 차이

기호(3,5,6) : 공부상 지목은 ""임야"" 및 ""전""이나, 공히 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인허가에 따른 공사가 진행중인 상태로서 추후 공사중단에 따른 유치권여부 및
경락 시 인허가권의 승계 등에 대해서는 필히 확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(7) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건으로서, 외벽: 돌붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 계단실등임, 2~4층 : 다가구주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 &amp;apos;지적 및 건물개황도, 사진용지&amp;apos; 참조 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 건물은 장기간 방치된 상태로 관리상태가 불량시 되는 바, 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1,2,4 지목은 '임야','답','전'이나 현황 '대'임(목록 2,4 농지취득 자격증명 불요)
-제시외건물 7-1, 7-2, 7-3 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30491 (1)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 산44-33

건물명칭: (신축 주소) 충청북도 음성군 초금로292번길 19-4

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물

주요용도: 다가구주택 (1층: 계단실 등, 2-4층: 다가구주택)

감정가: 1,076,099,100원

토지면적: 522.00㎡ (약 157.91평)

건물면적: 515.88㎡ (약 156.08평)

제시외건물 면적: 159.12㎡ (약 48.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 채OO (등기상 채규홍으로 추정)

등기부채권 총액(토지): 2,175,000,000원

등기부채권 총액(건물): 2,577,860,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 소재 "봉현사거리" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지방도 주변 농촌지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근으로 지방도 및 시내버스 노선이 통과하는 등 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 서측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 기호(3) 토지는 준보전산지에도 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (물건명세서 참고).

* 말소기준권리:

* 토지 등기부상: 을8 (2020-07-07) 대원신용협동조합 근저당권.

* 건물 등기부상: 을5 (2023-04-19) 채규홍 근저당권.

* 주요 권리 현황:

* 소유권: 여러 차례의 소유권 이전이 있었습니다. 현재 소유자는 등기부상 한응수입니다.

* 근저당권: 대원신용협동조합, 이규진, 최용준, 채규홍, 한화자 등의 근저당권이 등기되었으나, 현재 등기부상 모두 말소된 것으로 표기되어 있습니다. 이는 경매 절차에 따라 말소될 권리들입니다.

* 가압류/압류: 황득규의 가압류, 음성군의 압류가 있었으나 모두 말소되었습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 지방도변의 농촌지대에 위치하며, 주위로 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있습니다. 봉현사거리 인근으로 유동인구가 있을 수 있으나, 전형적인 도심 상권이라기보다는 지역 생활권 및 소규모 사업체 위주의 복합적인 상권으로 볼 수 있습니다. 다가구주택으로서 임대수익 창출이 가능한 용도입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지방도와 시내버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 가능합니다. 차량을 이용한 시내 및 인근 지역 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 일부 존재하나, 대형 마트나 종합병원 등 주요 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 주변 농경지 분포로 인해 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등이 있으나, 본건과의 직접적인 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 봉현사거리 인근이라는 점에서 물류 및 교통의 요지로 발전 가능성이 있습니다. 다만, 소규모 공장과 농경지가 혼재되어 있어 혐오시설의 유무는 상세 확인이 필요합니다. (※ 주변 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으나, 농촌 및 소규모 공업지대 혼재 특성상 환경은 다양할 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 공사 중단 및 관리 상태 불량: 본건은 신축 공사가 중단된 상태이며, 장기간 방치되어 관리 상태가 불량한 것으로 파악됩니다. 이로 인한 추가적인 공사 비용, 하자 보수 비용, 안전 문제 등이 발생할 수 있습니다.

* 유치권 및 인허가권 승계: 공사 중단으로 인한 유치권 성립 가능성 및 경매 취득 시 인허가권 승계 여부에 대해 반드시 확인이 필요합니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 토지 공부상 지목은 '임야', '답', '전'이나 현황은 '대'로 건부지로 사용 중입니다. 이는 추후 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다. (단, 목록 2, 4번 토지는 농지취득자격증명 불필요)

* 중복사건 및 공동담보: 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 건물 내부 마감 및 설비 상태: 장기간 방치로 인해 건물 내부 마감재, 설비 등에 노후화 및 파손이 예상되며, 수리 및 보수가 필요할 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 맹동면 봉현사거리 인근에 위치한 토지 및 지상 건물 일괄 매각 물건입니다. 다가구주택 용도로 신축되었으나 공사가 중단되고 장기간 방치되어 관리 상태가 불량하다는 명확한 리스크 요인을 가지고 있습니다. 또한, 토지의 지목과 현황 불일치, 잠재적 유치권 및 인허가 승계 문제 등 추가적인 확인이 필요한 사항이 다수 존재합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소 예정으로 인수 부담은 적으나, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 다가구주택으로서의 임대 수익 잠재력: 14가구의 다가구주택으로 건축되었기에, 공사 완료 및 내부 수리를 통해 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

* 지방도변 위치 및 사거리 인근: 봉현사거리 인근이라는 점은 교통 및 접근성 측면에서 유리하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 상대적으로 넓은 토지 면적: 522㎡의 토지 면적은 향후 증축이나 기타 활용 방안 모색 시 이점을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,076,099,100원입니다.

그러나 신축 공사 중단, 장기간 방치로 인한 관리 상태 불량, 유치권 및 인허가 승계 관련 불확실성 등 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 희망자는 공사 완료 예상 비용, 예상 수리 비용, 잠재적 부채 승계 가능성 등을 철저히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 현 상태를 감안한 초기 예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준인 약 7억 5천만원에서 8억 6천만원 사이를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 전문가의 정확한 실사 평가를 통해 산정되어야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 공사 진행 정도, 마감 상태, 법적 문제 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.