나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30507 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 10층1030호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ‘한국가스안전공사’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제10층 제1030호로서,
외벽 : 타일붙임 마감등임.
내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로 건부지(1,2종근린생활시설, 업무시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측, 남측 및 동측으로 각각 노폭 약35m, 20m, 15m 및 5m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-117)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-35)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 현장조사시 내부는 출입치 못하였으며, 건축물대장상 도면을 기준으로 평가하되, 내부는 일반적인 구조 및 시설로 판단하였음.

물건 비고

조해령: 주택임차권 등기권자로서 주택임차권등기일은 2025.3.28.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30507 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 명세

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 10층 1030호

용도: 오피스텔

감정가: 86,000,000원

건축년도: 2015년

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

토지지분: 9.076196660667534㎡

건물면적: 24.39㎡ (약 7.38평)

건물지분: 24.39㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ‘한국가스안전공사’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설 등이 소재하여 생활 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제10층 제1030호로, 외벽은 타일 붙임, 내벽은 벽지도배 및 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 대체로 가장형의 평지로 건부지(1,2종 근린생활시설, 업무시설)로 이용 중입니다. 본건 북측, 서측, 남측 및 동측으로 폭 약 35m, 20m, 15m 및 5m 내외의 현황도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로1류(35~40m), 소로3류(8m 미만), 중로1류(20~25m), 중로2류(15~20m) 등의 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한구역), 혁신도시개발예정지구 내 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 4월 26일 전북은행의 가압류 (갑4)

* 매각으로 인해 소멸될 권리: 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 을1(주택임차권), 갑7(강제경매)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조해령 (개인정보 보호를 위해 조 로 표기)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020년 9월 15일

* 배당신고일자: 2025년 3월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기권자 (2025년 3월 28일). 등기부상 주택임차권 권리금액은 75,000,000원이며, 말소기준권리보다 후순위이나 대항력 유무를 주의해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인 조 씨가 존재하며, 주택임차권이 등기되어 있습니다. 등기부등본 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '대항력있는 임차인' 문구가 특이사항에 명시되어 있어, 임차인과의 관계 및 보증금 회수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 한국가스안전공사 인근 지역으로, 해당 기관 및 주변 근린생활시설의 이용객을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 혁신도시 개발 예정 지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 업종 연관성

오피스텔 용도로 이용 중이며, 주변 근린생활시설과 업무시설과의 연관성을 고려할 때, 1~2인 가구의 주거 수요 및 업무 종사자의 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

4.3. 주변 시설

* 한국가스안전공사: 인근 주요 기관

* 근린생활시설: 상가, 식당, 카페 등 이용 가능

* 주거시설: 오피스텔, 주택 등 밀집 가능성

* 혐오시설: 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설의 발달로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 가구의 주거 환경으로 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

임차인 조 씨의 보증금 80,000,000원 인수 여부가 불확실합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '대항력있는 임차인'이라는 점을 감안할 때, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이는 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려 사항입니다.

6.2. 현장 확인 불가

감정평가 당시 내부 출입이 불가하여 일반적인 구조 및 시설로만 판단되었습니다. 실제 내부 상태, 하자 여부, 관리 상태 등에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 면적 정보 불일치 가능성

제공된 최근 매매 JSON 정보의 `excluUseAr` (30.848㎡, 약 9.34평)과 본건의 건물면적 (24.39㎡, 약 7.38평) 간에 차이가 존재합니다. 이 차이가 공급면적과 전용면적의 차이인지, 또는 다른 요인에 의한 것인지 불분명하여 시세 산정에 혼동을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면의 오피스텔로, 입지 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험이 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 감정평가 당시 현장 확인이 불가했던 점은 아쉬운 부분입니다. 이러한 불확실성 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 개발 예정 지역으로 향후 지역 가치 상승 기대.

* 주변 근린생활시설 및 업무시설 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 가능성.

* 10층으로 조망권 확보 가능성.

* 1~2인 가구 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사한 면적(30.848㎡)의 오피스텔이 2025년 2월 9,000만원, 2025년 11월 8,300만원, 2026년 4월 8,000만원에 거래되었습니다.

본건 건물 면적(24.39㎡)을 고려하여 시세 보정을 할 경우, 시장 가치는 약 6,850만원으로 추정됩니다.

하지만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와 '대항력있는 임차인'이라는 명시는 상반된 정보를 제공하며, 임차인이 보증금을 배당받지 못할 경우 인수 위험이 존재합니다. 이 경우, 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

따라서 '인수 보증금 합계: 0원'을 신뢰하고, 시장 가치(약 6,850만원) 대비 합리적인 할인율(15%)을 적용하여 입찰가를 산정하면 약 5,800만원 수준이 됩니다.

다만, 경매 시장의 일반적인 투자 심리와 유사 물건의 시세를 고려하여, 75,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이 금액은 시세의 약 90% 수준이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정했을 때의 보수적인 접근입니다.

실제 입찰 시에는 해당 지역의 시세 동향, 임차인과의 협상 가능성, 그리고 임차인의 배당 가능성 등을 종합적으로 재확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.