나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52285 [1] 경기도 광명시 일직동 산38 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 광명시 일직동 소재 ""광명역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 근거리까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서, '자연림 및 임도 등'으로 조사되었음.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2020-09-15)(주간선도로)(저촉) 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자 우선매수 1회에 한함
3. 본건 토지상 소재하는 수목은 포함하여 감정하였음
4. 맹지임
5. 분묘 등은 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52285 (1)

소재지: 경기도 광명시 일직동 산38

용도: 임야

감정가: 398,660,000원

토지면적: 39,769.00㎡ (약 12,034평)

토지지분: 4,983.0557㎡ (약 1,508평)

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건 토지는 경기도 광명시 일직동 소재 광명역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지 및 임야가 소재하는 지역입니다. 차량 접근은 가능하나, 근거리에 버스정류장이 소재함에도 불구하고 교통 상황은 불편한 편입니다. KTX 광명역과 인접해 있으며, GTX-A 노선 개통으로 서울역까지 약 8분, 삼성역까지 약 15분이면 도달 가능하게 되어 교통 접근성이 획기적으로 개선되었습니다. 또한, 제2경인고속도로와 서해안고속도로가 인접하여 자동차 접근성도 우수합니다. 최근 롯데프리미엄아울렛 광명점, IKEA 등이 개점하여 상권이 발달하고 있습니다. 광명역세권은 국제 업무시설, 컨벤션센터, 스마트·친환경 주거시설 조성을 통해 글로벌 비즈니스 거점으로 개발될 계획입니다. 인근에 일직수변공원 등 녹지 공간도 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다. 따라서 매수인은 해당 토지의 4,983.0557㎡(약 1,508평) 지분만을 취득하게 됩니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 갑구 순위 8번, 2013년 5월 29일 접수된 '7번 한상리 지분 전부 이전 청구권 가등기(매매 예약)'는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 가등기가 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 선순위 가등기: 상기 8번 가등기가 본 건에서 가장 주의해야 할 권리 사항입니다.

* 분묘기지권: 토지상에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 개발 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 본건 토지 상의 분묘 등은 별도의 확인이 필요합니다.

* 공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고가 있으며, 이는 1회에 한하여 효력이 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건 토지는 광명역 서측 인근에 위치한 임야로, 주위는 농경지 및 임야 등으로 구성되어 있습니다. 현재 직접적인 상업 시설이 밀집한 지역은 아니지만, KTX 광명역을 중심으로 롯데프리미엄아울렛, IKEA, 코스트코 등이 입점해 있어 상권이 활성화되고 있습니다. 또한, 광명역세권 개발 계획에 따라 미래형 복합 도시로의 발전 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본건은 임야이므로 직접적인 생활 편의시설 정보는 제한적입니다. 다만, 인근 KTX 광명역세권에는 대형 쇼핑몰, 편의시설 등이 위치하고 있어 이용이 편리합니다. 또한, 일직수변공원과 같은 녹지 공간이 가까이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 협의 없이는 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 소유권 상실 위험: 선순위 가등기(매매 예약)가 인수되므로, 해당 가등기권자가 매매 예약을 완결할 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다. 이는 매우 중대한 리스크입니다.

* 맹지: 본건 토지는 인접 도로와의 연결이 없어 맹지입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 큰 제약을 초래합니다.

* 분묘기지권: 토지상에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립되어 개발이 어려울 수 있습니다. 분묘의 존재 여부 및 관련 권리 관계에 대한 별도 확인이 필수적입니다.

* 수목 포함: 감정가에 토지 상의 수목이 포함되어 감정되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 광명역 인근에 위치한 임야 지분으로, 광명역세권 개발 호재와 교통 편의성 증대 등의 긍정적인 요소를 가지고 있습니다. 그러나 지분 매각, 맹지, 그리고 특히 말소되지 않는 선순위 가등기(매매 예약)로 인한 소유권 상실 가능성은 매우 중대한 리스크입니다. 또한, 분묘기지권의 존재 여부도 개발 가능성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 리스크들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 투자 가치가 매우 높다고 단정하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 광명역세권 개발 가치: GTX-A 노선 개통 및 지속적인 개발 계획으로 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 녹지 및 공원 인접: 일직수변공원 등 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 말소되지 않는 선순위 가등기로 인한 소유권 상실 위험이 매우 크며, 맹지, 지분 매각이라는 중대한 하자가 존재합니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

현재 제시된 감정가는 398,660,000원이나, 상기 명시된 중대한 리스크들을 감안할 때, 본건의 실질적인 입찰 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 판단됩니다. 특히, 가등기권자가 매매 예약을 완결할 경우 발생할 수 있는 소유권 상실 위험은 금전적 가치로 환산하기 어렵습니다.

따라서, 본건에 대한 입찰은 권장하지 않으나, 만약 입찰을 고려하신다면, 인수해야 할 가등기 금액(채권 총액 0원으로 표기되어 있으나, 가등기 자체의 내용 확인 필요) 및 분묘기지권 등 추가 확인 사항을 고려하여, 감정가의 20% ~ 30% 수준에서 매우 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 법률 및 부동산 전문가와 충분한 상담 후 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.