나이스옥션 법원경매 안산 2025타경594 [1] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 ""은계중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리드지붕 8층 건물내 1층 107호, 108호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 공부상 근린생활시설(소매점)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 12미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경594 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층 107호

용도: 근린상가

감정가: 564,000,000원

토지면적: 6.42㎡ (약 1.94평)

토지지분: 6.42㎡ (약 1.94평)

건물면적: 22.78㎡ (약 6.89평)

건물지분: 22.78㎡ (약 6.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지 조건

1.2. 1.소재지 및 주위 환경

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치하며, 은계중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 2.교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건물은 남서측 약 12미터, 남동측 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 3.토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1.등기부 요약

말소기준권리는 2023년 7월 19일 접수된 국민은행의 근저당(을1, 858,000,000원)입니다. 해당 물건은 임의경매로, 채권 총액은 약 1,144,301,935원입니다. 소유권 이전(갑5) 및 신탁등기 말소(갑4) 기록이 있으며, 다수의 가압류(을1 이후 접수된 갑4~갑12)가 존재하나, 이는 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 필수입니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1.건물 및 상권 개요

본 물건은 은계레이크파크 건물 내 1층 107호로, 근린생활시설(소매점)로 이용되고 있습니다. 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2020년 2월 12일에 준공되었습니다.

1.4. 2.주변 상권 특성

은계지구 내 상업용지 비율이 수도권 주요 신도시 대비 낮은 편(1.98%)이며, 상업시설 부족으로 인해 상권 형성에 유리한 환경을 가지고 있습니다. 사업지 주변에는 대형쇼핑몰(롯데마트 차량 5분 거리) 및 호수공원(은계호수공원)이 조성되어 있어 주말 및 주중 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다. 또한, 센트럴돔그랑트리 및 알파시티 개발이 진행 중이며, 인근 대형쇼핑몰의 상주 직원 약 2천명과 한국전력 직원 약 100여명을 배후 수요로 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1.주변 시설

본 물건은 은계중학교와 아파트 단지에 인접해 있으며, 차량으로 약 5분 거리에 롯데마트가 위치하는 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 은계 호수공원과 오난산 근린공원이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 2.교통 접근성

시흥대야역이 차량으로 약 5분 거리에 위치하며, 외곽순환도로 시흥IC 접근성도 용이합니다. 향후 신안산선, 월곶판교선, 인천2호선 연장선 등의 교통망 확충 계획도 있어 광역 접근성이 개선될 전망입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 채권 회수 절차가 복잡하거나 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 2.임대 관계 미상

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 명도 시 임차인과의 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

1.6. 3.지역 개발 관련 불확실성

시흥시의 개발 과정에서 간혹 토양 오염이나 불법 행위에 대한 뉴스가 보도되는 사례가 있어, 대규모 개발 지역의 잠재적 리스크를 인지할 필요가 있습니다. 다만, 본 물건 자체와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 은계레이크파크 내 1층 근린상가로, 비교적 신축 건물(2020년 준공)이며 주변의 상업 시설 및 주거 단지와 함께 은계 호수공원 인근의 개발 잠재력이 높은 지역에 자리하고 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 관리해야 할 부분입니다. 상업용지 비율이 낮고 배후 수요가 풍부한 점은 긍정적인 요인으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 시설 상태 양호 예상.

* 1층 상가: 높은 가시성과 접근성으로 다양한 업종에 유리.

* 풍부한 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 호수공원, 쇼핑몰 상주 직원 등을 통한 유동인구 확보 가능.

* 지역 개발 호재: 은계지구의 지속적인 개발 및 교통망 확충 예정.

* 상업 시설 희소성: 은계지구 내 상업용지 비율이 낮아 상권 형성 유리.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 564,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

본 물건과 유사한 실거래가 정보가 부족하여 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 다만, 주변 상권의 성장 잠재력과 소형 상가의 이점을 고려할 때, 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 합리적인 가격을 판단하는 것이 중요합니다. (참고: 유사 건물 경매 사례 중 3층 306호가 감정가 2억 8,700만원에서 6회 유찰 후 3,376만원에 최저매각가격으로 진행되었으나, 이는 층수 및 상황이 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.)

따라서, 낙찰을 위해서는 감정가의 70~90% 수준을 고려하되, 상세한 시장 분석 및 현장 조사를 선행하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.