나이스옥션 법원경매 안산 2025타경590 [1] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은행고등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 각종 신축
근린생활시설 및 대단위 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 빌딩까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리드지붕 8층건 중 1층 101호로서
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감등
내벽 : 석고보드 마감등(내부 인테리어 공사중)
창호 : 샷시 창호마감등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 소매점으로서 내부 공사중에 있음.

설비내역

건물내 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약12미터 내외, 남동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)
<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `소매점`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경590 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 시흥시 은행동 606-1, 은계레이크파크 1층 101호이며, 근린상가로 분류되어 있습니다.

감정평가액은 925,000,000원입니다.

토지 면적은 11.10㎡ (약 3.36평)이며, 건물 면적은 39.36㎡ (약 11.91평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

집합건축물대장상 용도는 '소매점'으로 기재되어 있으나, 건물 자체는 제1종 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 복합 사용 가능한 건축물입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 소재하며, '은행고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다양한 신축 근린생활시설과 대규모 아파트 단지가 혼재하여 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

건물까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

물건이 접한 도로는 남서측으로 약 12미터, 남동측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 10월 11일 접수된 국민은행의 근저당권(채권 최고액 912,000,000원)입니다.

본 물건은 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 932,000,000원입니다.

주요 등기 현황은 다음과 같습니다.

* 주식회사골든트리: 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-10-11)

* 이두표: 소유권이전 (2023-10-11, 매매 926,792,989원)

* 국민은행: 근저당권 (2023-10-11, 912,000,000원, 말소기준권리)

* 충남신용보증재단: 가압류 (2025-02-14, 20,000,000원)

* 시흥시: 압류 (2025-02-28)

* 국민은행: 임의경매 (2025-04-30, 783,403,491원)

* 동화성세무서장: 압류 (2025-06-16)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 현재 미상으로 확인되어, 낙찰 후 해당 임차인의 대항력 및 보증금/차임 지급 여부 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 신축 근린생활시설과 대단위 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 갖춘 상권입니다.

건축물대장상 용도는 '소매점'으로 확인되나, 건물 자체는 제1종 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로도 활용 가능한 복합 용도의 건축물입니다.

현재 내부 인테리어 공사가 진행 중인 상태로, 향후 상가 또는 사무실 등으로 활용될 잠재력을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변으로는 은행고등학교가 인근에 있어 교육 환경을 파악할 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수한 편입니다.

주변 혐오시설에 대한 검토는 외부 검색 도구를 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 물건과 다소 다른 관리 및 처리 과정을 거칠 수 있습니다.

현재 내부 공사가 진행 중이므로, 실제 이용 상태 및 마감 수준을 현장에서 직접 확인하는 것이 중요합니다.

임대 관계가 미상으로 남아있어, 인수할 임차인이 있는지, 있다면 그 조건은 무엇인지 추가 확인이 필수적입니다.

집합건축물대장상 '소매점'이라는 용도와 감정평가서상의 '근린생활시설' 또는 '업무시설' 등 잠재적 용도 간의 차이에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시 은행동의 대단지 아파트와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 잠재적 가치가 높은 상가/사무실 건물입니다.

양호한 교통 여건과 인프라를 바탕으로 안정적인 수요 확보가 기대됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 점, 내부 공사 중이라는 점, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 철저히 파악하고 입찰에 임해야 할 것입니다.

권리 관계는 명확히 정리될 것으로 보이나, 잠재적 임차인 관련 사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지를 배후로 한 풍부한 잠재 고객층 확보 가능.

* 신축 건물로서 현대적인 시설과 디자인 적용 가능성.

* 차량 및 대중교통 이용 모두 용이한 우수한 접근성.

* 복합 용도 활용 가능성으로 인한 다양한 수익 창출 기회.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 925,000,000원입니다.

예상 입찰가는 일반적인 경매 시장 상황과 물건의 특성을 고려하여 산정되며, 실제 입찰 시에는 보다 면밀한 시장 조사 및 시세 분석, 수익률 검토가 필요합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 관계로, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 잠재적 수익률을 고려하여 접근하는 것을 제안합니다. (예: 740,000,000원 ~ 832,500,000원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.