나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41795 [1] 경기도 평택시 고덕동 2265-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤 · 평가일 2025.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 고덕동 소재 ""함박산중앙공원"" 남동측 인근에 위치하는 성숙단계로 진행중인 주거지대로, 인근일대는 주로 유사규모의 주상복합부동산, 다가구주택, 나지 등으로 이루어졌으며, 인근에 고덕국제화계획지구 일반산업단지가 위치하는등 전반적인 주거환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통여건은 무난한 수준임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 평지로서 근린생활시설 및 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

하나의 포장도로가 남동측으로 폭15미터, 남서측으로 폭8미터 정도의 폭으로 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(고덕국제화지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조(경사지붕) 지상4층건 (사용승인일 : 2024.01.25) 으로서

외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

1층 : 근린생활시설, 계단실
2층 : 다가구주택(2가구).
3층 : 다가구주택(1가구).
4층 : 다가구주택(1가구).옥탑다락
(별첨 각층 평면도 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스 설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

4층다락은 등기사항증명서상 등기가 안되어 있고, 건축물 대장상 연면적에도 포함되어 있지 않으며, 4층 다가구주택 가구의 부합물내지 종물로 판단됨.

공부와의 차이

-4층다락(면적: 85.86㎡)은 등기사항증명서상 등기가 안되어 있으며, 건축물 대장상 연면적에도 포함되어 있지 않으나, 건축물대장상에는 등재되어 있음.

-등기사항증명서상에의 건물내역중 제2종 근린생활시설(사무소)는 건축물대장상 24.11.18일 제2종 근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 변동되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

-경기도 평택시 고덕동 소재 "함박산중앙공원" 남동측 인근에 위치
-일괄매각. 제시외 건물[철근콘크리트조 85.86㎡ 옥탑1층(4층 다락)] 포함
-4층 다락(면적 85.86㎡)은 미등기로서, 건축물 대장상 연면적에도 포함되어 있지 않으며, 4층 다가구 주택 가구의 부합물 내지 종물로 판단됨.(건축물대장에는 등재)
-등기사항증명서상의 건물내역중 제2종근린생활시설(사무소)는 건축물대장상 2024.11.18. 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 변동됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및부동산기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경41795 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2265-3 (신주소: 경기도 평택시 고덕여염5길 67-4)

용도: 다가구주택, 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 병점신용협동조합 (수원지방법원 평택지원의 임의경매개시결정(2025타경41795))

1.2. 감정가및면적

감정가: 2,331,835,100원

토지면적: 230.80㎡ (약 69.8평)

건물면적: 408.63㎡ (약 123.6평)

건물 제시외면적 (옥탑 다락): 85.86㎡ (약 26.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물구성

건축물 사용승인일: 2024년 1월 25일

구조: 철근콘크리트구조 (지상 4층)

층별 이용 현황:

1층: 근린생활시설, 계단실

2층: 다가구주택 (2가구)

3층: 다가구주택 (1가구)

4층: 다가구주택 (1가구)

옥탑: 다락 (미등기, 건축물대장 등재)

설비: 기본적인 급배수, 난방, 도시가스, 화재탐지, 승강기 설비

2. 입지조건

2.1. 주변환경및지역분석

경기도 평택시 고덕동 소재 "함박산중앙공원" 남동측 인근에 위치합니다.

인근 일대는 주로 유사 규모의 주상복합부동산, 다가구주택, 나지 등으로 이루어져 있으며, 주거 환경은 양호한 편입니다.

인근에 고덕국제화계획지구 일반산업단지가 위치하고 있습니다.

본 물건지는 성숙 단계로 진행 중인 주거지역에 해당합니다.

2.2. 교통여건

본건까지 차량 접근이 용이한 편입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 수준입니다.

2.3. 토지이용계획및제한

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 해당합니다.

소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리요약

등기사항증명서 상 다수의 근저당권 및 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 병점신용협동조합이 2022년 9월 2일 접수한 근저당권입니다.

총 채권 최고액은 약 19억 2천만원 (토지), 약 22억 4천 5백만원 (건물)입니다.

경매 신청 채권자는 병점신용협동조합입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 토지 등기부상 2022년 9월 2일 접수된 병점신용협동조합의 근저당권 (을1)이며, 건물 등기부상 2024년 2월 7일 접수된 병점신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 낙찰로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황에서 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인현황및분석

현재 파악된 임차인은 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 권영훈

보증금: 25,000,000원

전입일자: 2024-10-17

확정일자: 2024-10-17

배당신고일자: 2025-05-20

비고: 대항력 없음. 배당을 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 김근우

보증금: 150,000,000원

전입일자: 2024-05-17

확정일자: 2024-05-13

배당신고일자: 2025-06-10

비고: 대항력 없음. 전세권 및 주택임차권도 말소 예정이므로, 배당을 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 보입니다.

* 임차인: 송현철

보증금: 5,000,000원

전입일자: 2025-04-01

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

비고: 대항력 없음. 확정일자가 없어 배당 순위상 불리할 수 있으나, 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 전재곤

보증금: 5,000,000원

전입일자: 2024-04-29

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

비고: 대항력 없음. 확정일자가 없어 배당 순위상 불리할 수 있으나, 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 최창규

보증금: 0원

전입일자: 2024-08-09

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

비고: 대항력 없음. 보증금 및 차임이 없으므로 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 김근우 (추가 정보)

보증금: 0원

전입일자: 2024-05-17

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

비고: 대항력 없음.

주의사항: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 임차인 송현철, 전재곤의 경우 확정일자가 없어 배당 순위상 불리할 수 있으나, 이는 낙찰자의 부담과는 무관합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권현황

1층 일부가 근린생활시설로 이용되고 있으며, 건물 전체는 다가구주택과 근린생활시설 용도로 활용되고 있습니다.

인근에 고덕국제화계획지구 일반산업단지가 위치하여 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

주변 지역이 주상복합, 다가구주택 등으로 형성되어 있어 지역 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

4.2. 업종변동사항

등기사항증명서 상 제2종근린생활시설(사무소) 용도가 건축물대장상 2024년 11월 18일부로 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 변경되었습니다.

이는 상가 임대 및 활용 시 업종 제한이나 관련 법규 준수에 유의해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설접근성

"함박산중앙공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설 접근이 양호할 것으로 보입니다.

대중교통 이용이 용이하여 도심 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거환경

본건은 4가구의 다가구주택으로 구성되어 있어, 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

2024년 사용승인된 신축 건물로 내부 시설 및 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 미등기건물(옥탑)

4층 다락(85.86㎡)은 등기사항증명서에 등기되지 않은 미등기 건물입니다.

건축물대장상에는 등재되어 있으나, 연면적에는 포함되어 있지 않아 추후 건축물 관련 문제 발생 시 불이익이 있을 수 있습니다. 다만, 부합물 또는 종물로 판단되어 매각 대상에는 포함됩니다.

6.2. 용도변경관련

제2종근린생활시설(사무소)에서 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 용도가 변경된 점은 향후 상가 임대 시 업종 제한이나 관련 법규 준수에 신중해야 합니다.

6.3. 혐오시설유무

본건 소재지 인근 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 파악되지 않았습니다.

다만, 고덕국제화지구 내 산업단지와의 근접성으로 인한 소음, 분진 등의 가능성은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치한 신축 다가구주택 및 근린생활시설입니다.

함박산중앙공원 인근의 양호한 입지 조건과 신축 건물이라는 장점을 갖추고 있습니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들로 인해 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없으며, 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담 또한 없는 점이 긍정적입니다.

다만, 미등기 옥탑 공간의 법적 문제, 용도 변경된 상가 임대 등은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 2024년 사용승인된 신축 건물로 즉시 임대 수익 창출 가능.

* 평택 고덕국제화지구 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 인근 산업단지 배후 수요 확보 가능성.

* 인수되는 권리 및 임차인 보증금 부담 없음.

* 함박산중앙공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

9. 예상입찰가

본건 감정가는 2,331,835,100원입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

신축 건물이라는 점과 고덕지구의 개발 호재를 감안할 때, 감정가 이상 또는 근접한 수준에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 상태 및 내부 임대 현황, 주변 실거래가 조사가 선행되어야 합니다.

본 보고서에서는 감정가를 기준으로 투자 가치를 판단하되, 실제 입찰가는 현장 조사 후 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.