나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41787 [1] 경기도 평택시 평택동 294-3 퍼스트시티 1동 17층1705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 평택동 소재 ""평택역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건물 중 17층 1705호로서
외벽 : 석재붙임 및 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택, 원룸형)(방1, 주방, 욕실, 현관, 확장형발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 갖추었으며 도시가스에 의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 지세에 위치한 정방형의 토지로서 아파트(도시형생활주택, 원룸형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

복도식 현관구조의 도시형 생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41787 (1)

소재지: 경기도 평택시 평택동 294-3 퍼스트시티 1동 17층1705호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 74,000,000원

토지 면적: 3.66㎡ (약 1.11평)

토지 지분: 3.659㎡ (약 1.11평)

건물 면적: 18.06㎡ (약 5.46평) - 전용면적

건물 지분: 18.0622㎡ (약 5.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 신용보증기금

2. 입지조건

위치

본건은 경기도 평택시 평택동에 소재하며, "평택역" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경

주변은 숙박시설, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 다양한 용도의 시설이 공존하고 있습니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

도로 상태

본건은 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 명시된 바 없습니다.

말소기준권리

말소기준권리는 2024년 02월 06일에 접수된 수원세무서장의 압류입니다.

인수되는 권리

등기부등본상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-03

* 확정일자: 2023-10-26

* 배당신고일자: 2025-05-16

* 대항력: 있음

* 비고:

인수 보증금 합계

0원

단, 위 임차인은 대항력이 있으므로 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

등기부 요약

* 소유권 보존: 아이엠지건설주식회사 (2018-09-05)

* 소유권 이전: 김경란 (2018-10-16, 매매 금128,000,000원)

* 압류: 수원세무서장 (2024-02-06, 말소기준)

* 가압류: 신용보증기금 (2024-03-28, 12,260,725원, 말소)

* 가압류: 서울신용보증재단 (2024-05-07, 23,275,787원, 말소)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2024-10-14, 30,890,186원, 말소)

* 강제경매: 신용보증기금 (2025-04-17, 13,340,877원, 말소)

등기부 채권 총액: 66,426,698원

4. 상권분석

주변 건물 및 환경

본건이 위치한 평택동 지역은 "평택역"을 중심으로 상업, 주거, 숙박시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 유동인구가 꾸준히 있는 지역입니다.

비교 물건 분석

최근 거래된 유사 건물 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2016년식 빌라 21.2㎡ (약 6.4평)이 2025년 11월 8,750만원 (87,500,000원)에 거래되었습니다. (평당 약 413만원)

* 2016년식 빌라 46.1㎡ (약 13.9평)이 2025년 11월 9,300만원 (93,000,000원)에 거래되었습니다. (평당 약 202만원)

* 1993년식 빌라 53.04㎡ (약 16평)이 2026년 3월 8,500만원 (85,000,000원)에 거래되었습니다. (평당 약 160만원)

시세 분석

본건(18.06㎡, 감정가 7,400만원)과 면적 및 평수가 유사한 21.2㎡(약 6.4평) 물건이 8,750만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 감정가는 시세 대비 합리적이거나 다소 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다. 다만, 비교 물건과 건물 연식 및 단지 특성이 다를 수 있어 단순 비교는 제한적입니다.

5. 생활정보

주거 형태

본건은 원룸형 도시형생활주택으로, 내부 구조는 방 1개, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

건축물 구조 및 현황

철근콘크리트구조로 18층 건물 중 17층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

설비 내역

위생설비, 급배수설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있으며, 도시가스를 이용한 개별난방 방식입니다.

편의시설 접근성

"평택역" 인근 지역에 위치하여 상업 시설 및 교통 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

본 건에는 대항력이 있는 임차인(고 )이 존재합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수나 시간 소요가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대응 계획 수립이 필요합니다.

구조적 특징

복도식 현관 구조는 사생활 침해나 소음 문제 등 주거 만족도를 저하시킬 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

임대 관계 불확실성

감정평가서상 임대 관계가 불명확하다는 점은 향후 임대차 운영 시 고려해야 할 부분입니다.

혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상, 본건의 직접적인 인근 지역에서 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택역 역세권이라는 지리적 이점을 가진 소형 도시형생활주택입니다. 감정가는 최근 유사 면적 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 복도식 구조는 명도 및 주거 편의성 측면에서 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 명도 관련 제반 사항을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

평택역 역세권 입지

대중교통 및 각종 생활 편의시설 접근성이 우수하여 직장인 및 1인 가구 수요에 유리합니다.

소형 면적 (원룸형)

1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 주거 공간으로서 임대 수익 투자에 적합합니다.

합리적인 감정가

비교적 최근 거래된 유사 면적의 시세와 비교 시, 취득 후에도 충분한 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 74,000,000원

참고 시세 (유사 면적): 21.2㎡ (약 6.4평) 기준 8,750만원 (87,500,000원)

인수되는 보증금: 0원

핵심 리스크: 대항력 있는 임차인 존재, 복도식 구조

제안 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 78,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없다는 점에서 명도 관련 비용 및 기간을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 유사 면적 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여 위 범위 내에서 신중하게 결정하시기 바랍니다.

권장 낙찰가: 74,000,000원 ~ 78,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.