나이스옥션 법원경매 평택 2025타경619 [1] 경기도 평택시 지산동 781-9 이한렉스빌플러스 3층318호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서부감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 ""지산동행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며 주위는 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 동측 송탄로 변에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 오피스텔 중 3층 318호로서

외벽 : 화강석판 붙임 마감
내벽 : 시멘트몰탈위 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄샷시 창호임

이용상태

도시형생활주택, 근린생활시설, 오피스텔 건물 용지로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

6필1단지의 평탄지로서 오피스텔 용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 주위으로 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(접함), 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 관광특구, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건조사시 이해관계인 부재로 임대사항은 미상이며 내부구조도는 집합건축물대장상 건축물현황도에 의거 도시한 것임을 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 사건 내역

4.

5. * 사건번호: 평택지원 2025타경619 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

6.

7. 1.2. 물건 현황

8.

9. * 소재지: 경기도 평택시 지산동 781-9, 이한렉스빌플러스 3층 318호

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 복합용도: 도시형생활주택, 근린생활시설, 오피스텔)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

10.

11. 1.3. 감정가 및 면적

12.

13. * 감정가: 120,000,000원

* 토지 면적: 7.23㎡ (약 2.19평)

* 건물 면적: 31.20㎡ (약 9.44평)

14.

15. 2.입지조건

16.

17. 2.1. 위치 및 주변 환경

18.

19. * 경기도 평택시 지산동 소재 "지산동행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역입니다.

20.

21. 2.2. 교통 상황

22.

23. * 차량 출입이 가능합니다.

* 건물 동측 송탄로 변에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 여건은 보통입니다.

24.

25. 2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

26.

27. * 토지 이용 계획: 일반상업지역

* 도로 접합: 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접함.

* 지역 지구 제한: 가축사육제한구역, 관광특구, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.

28.

29. 3.권리분석

30.

31. 3.1. 등기부 현황

32.

33. * 말소기준권리는 갑6, 평택세무서장의 압류(2022-04-06 접수)입니다.

* 이후 국민건강보험공단, 평택시 등의 압류가 있으며, 마지막으로 채권자 박OO에 의해 강제경매가 신청되었습니다(2025-04-22 접수).

* 이러한 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

34.

35. 3.2. 임차인 분석

36.

37. * 임차인: 박

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-03

* 확정일자: 2021-10-15

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-04-21

38.

39. 3.3. 권리 분석 요약

40.

41. * 본 건은 대항력 있는 임차인 박 씨가 존재합니다.

* 다만, 박 씨가 경매 신청인이자 임차인이므로, 보증금 1억 원은 경매 절차를 통해 우선 변제받을 가능성이 매우 높아 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다 (제공된 정보의 "인수 보증금 합계: 0원" 참고).

* 매각으로 인해 등기부상 모든 권리 및 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

42.

43. 4.상권분석

44.

45. 4.1. 건물 용도 및 특징

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47. * 건물은 철근콘크리트구조의 13층 오피스텔로, 2017년 사용승인되었습니다.

* 도시형생활주택, 근린생활시설, 오피스텔로 복합 이용 중입니다.

* 전용면적 31.20㎡ (약 9.44평)으로 소형 오피스텔에 해당합니다.

48.

49. 4.2. 주변 상업 시설

50.

51. * "지산동행정복지센터" 인근으로 공공기관 접근성이 양호합니다.

* 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 상권이 형성되어 있습니다.

52.

53. 5.생활정보

54.

55. 5.1. 편의 시설

56.

57. * 주변 상업 시설을 통한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 행정복지센터가 인근에 있어 행정 업무 처리 등이 편리합니다.

58.

59. 5.2. 교육 시설

60.

61. * 제공된 정보만으로는 주변 교육 시설에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다.

62.

63. 5.3. 주변 시설

64.

65. * 일반상업지역으로 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

* 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역으로 지정되어 있어, 항공기 소음 및 비행 경로로 인한 영향이 있을 수 있습니다. (혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.)

66.

67. 6.잠재적 리스크

68.

69. 6.1. 대항력 있는 임차인

70.

71. * 임차인 박 씨는 대항력 있는 임차인이나, 보증금 1억 원은 경매 신청인 본인에게 해당되어 우선 변제될 가능성이 높아 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 만약의 경우를 대비하여 배당 순위 및 결과는 최종 확인이 필요합니다.

72.

73. 6.2. 토지 이용 제한

74.

75. * 비행안전구역 및 소음대책구역 지정으로 인해 향후 재건축이나 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

76.

77. 6.3. 기타 리스크

78.

79. * 제공된 매매 정보상 최근 거래가액이 1억원으로 표기되어 있으나, 이는 '만 원 단위' 기준 적용 시 1억 원으로 해석되어 감정가와 유사한 수준입니다. 혹시 모를 정보 오류 가능성에 대해서는 현장 확인 및 추가 시세 조사가 필요할 수 있습니다.

80.

81. 7.종합 의견

82.

83. 본 물건은 경기도 평택시 지산동에 위치한 오피스텔로, 상업지역 내에 있어 기본적인 입지 여건이 양호합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 신청인이 임차인 본인이므로 보증금 인수 위험은 낮다고 판단됩니다. 군용비행장 관련 구역으로 인한 일부 제약은 있으나, 합리적인 가격으로 낙찰 시 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

84.

85. 8.투자 포인트

86.

87. * 평택시 지산동 상업지역 내 우수한 입지.

* 대항력 있는 임차인이 경매 신청인이므로 보증금 인수 부담 최소화 예상.

* 감정가 1억 2천만원 대비 합리적인 시세 반영 시 수익성 확보 가능.

* 소형 면적으로 비교적 빠른 임대 회전율 기대.

88.

89. 9.예상 입찰가

90.

91. * 감정가: 120,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (경매 신청인이 임차인으로 보증금 회수 우선순위 높음)

* 최근 매매가: 2024년 3월 100,000,000원 (31.04㎡ 기준)

* 현 시세를 고려할 때, 감정가 1억 2천만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 최근 실거래가 1억 원을 기준으로, 명도 비용, 취득세, 중개 수수료 등 제반 비용과 약간의 시세 상승 여력, 물건의 잠재적 리스크(비행안전구역 등)를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.