나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31177 [1] 경기도 이천시 증포동 351-5 대호3차아파트 101동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 증포동 '이천고등학교' 북측에 인접한 대호3차아파트 101동 10층 내에 소재함. 본건 주변은 소규모 아파트지대로서, 단지 주변으로 증포새도시 아파트단지와 상가, 학교, 공원 등이 혼재함.

교통상황

단지로 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 1993년 9월에 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 15층 아파트 중 10층 1001호로서,
외벽은 콘크리트위 페인트 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 목재 및 알루미늄 샷시 2중창 또는 샷시 단창임.

이용상태

남서향 복도식 아파트로서 침실3, 거실방, 주방, 욕실, 발코니, 현관 구조임.

설비내역

개별 난방과 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 목적 토지는 북동향 완경사지대에 평탄하게 조성된 대체로 사다리 형태로, 15층 아파트 2동과 부속건물 대지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측 진입도를 통해 아리역로38번길에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역(이천고등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

외관상 공실로 보이며, 등기사항전부증명서상 주택임차권등기가 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31177 (1)

소재지: 경기도 이천시 증포동 351-5 대호3차아파트 101동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 143,000,000원

토지면적: 23.52㎡ (약 7.12평)

건물면적: 59.28㎡ (약 17.94평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 선순위임차권, 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

본 물건은 경기도 이천시 증포동 '이천고등학교' 북측에 인접한 대호3차아파트 101동 10층에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 아파트 단지와 상가, 학교, 공원이 혼재된 주거 지역입니다. 단지로의 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 단지 서측 진입도로를 통해 아리역로38번길과 연결됩니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(이천고등학교), 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 규제를 받습니다. 현재 외관상 공실로 보입니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 4월 24일 접수된 최민식 씨 명의의 강제경매개시결정(2025타경31177)입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 주택임차권: 최민식 씨 명의로 2022년 11월 1일 전입, 2022년 10월 14일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 145,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 이 임차권은 대항력이 있으며, 등기부등본 상 '인수'로 기재되어 있습니다. 물건명세서에도 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다. (등기부요약 을5, 임차인현황)

* 강제경매: 2025년 4월 24일 최민식 씨가 신청한 강제경매(150,529,862원)가 말소기준권리입니다. (등기부요약 갑5)

* 소유권이전: 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다. (등기부요약 갑2, 갑3, 갑4)

권리분석 요약:

선순위 주택임차권(을5)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 채권자가 임차인과 동일인(최민식)이며, 해당 임차권의 보증금 145,000,000원이 매수인이 인수해야 할 금액의 주요 부분이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

단지 주변으로 아파트 단지와 상가가 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 이천고등학교가 인접해 있어 교육 관련 편의시설 접근성도 양호합니다. 주변에 공원 등 녹지 공간도 있어 생활 환경이 비교적 쾌적할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 1993년 9월 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조의 15층 아파트 중 10층에 위치합니다. 전용면적 59.28㎡ (약 17.94평)으로, 침실 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 구조입니다. 남서향 복도식 구조이며, 개별난방, 급탕, 급배수, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 대호3차 아파트는 총 2개 동, 260세대로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차권입니다. 최민식 씨의 보증금 145,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 채권자(최민식)와 임차인(최민식)이 동일인이라는 점은 복잡한 권리관계를 시사하며, 경매 절차에서 해당 임차권이 어떻게 처리되는지 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 1993년 준공된 아파트로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 증포동에 위치한 아파트로, 최근 매매 사례가 확인되는 등 시장 거래가 이루어지고 있습니다. 감정가는 143,000,000원이며, 동일 면적의 최근 매매가는 13,800,000원(2026년 7월 15일)이 있습니다. 그러나 145,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 존재하므로, 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 임차인이 채권자인 점을 감안하여 인수될 금액과 실제 경매 낙찰가격을 종합적으로 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해당 면적(59.28㎡)의 최근 실거래가(13,800만원) 및 감정가(14,300만원) 대비 저가 매수 기회.

* 안정적인 주거 지역 내 입지.

* 인근 학교 및 편의시설 접근 용이.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(59.28㎡ 기준 13,800만원) 및 감정가(14,300만원)를 고려하여, 인수 보증금 145,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 선순위 임차권으로 인한 인수 보증금(145,000,000원)을 제외하고 산정한 금액입니다. 만약 경매 절차에서 해당 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 추가로 인수해야 할 금액이 발생하므로, 이는 총 실질 투자 비용에 영향을 미칩니다. 따라서 최종 입찰가는 잠재적 인수 금액을 포함한 총 예상 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.