나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51868 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 360-4 궁전프라자 2동 지하층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 ""야탑역"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 음식점
소매 점포, 쇼핑센터, 위락시설 등 각종 상업용 및 업무용 빌딩, 아파트단지, 단독주택단지
등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통사정은
양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 중 지하층 108호로서
외벽 : 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감.

이용상태

본건은 경매 대상외 인접 호수(109호)와 경계 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중임.

설비내역

본 건물에 공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 집합건축물(근린생활시설 및 교육연구시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로1류, 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(특수도로(보행자전용도로))(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규
제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

구분건물로 등재되어 있으나 옆 호수(지하층 109호)와 경계 벽 없으며, 점포 간 경계표지 및 건물번호표 등이 설치되어 있지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 경기도 성남시 분당구 성남대로 934 (야탑동 360-4번지) 궁전프라자 2동 지하층 108호에 위치한 근린상가입니다. 사건번호는 성남지원 2025타경51868 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

1.2. 면적 및 가치

감정가는 100,000,000원입니다.

토지 면적은 9.17㎡ (약 2.77평)이며, 건물 면적은 32.40㎡ (약 9.80평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 건물 정보

건축물대장 상 본 건물은 1993년 5월 22일 건축허가를 받고 1995년 2월 15일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 8층 건물입니다. 본 물건(지하층 108호)은 제2종근린생활시설로 분류되며, 근린생활시설, 교육연구시설, 위락시설 등의 용도로 복합 활용 가능합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동에 소재하며, 야탑역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 음식점, 소매 점포, 쇼핑센터, 위락시설 등 다양한 상업 및 업무용 빌딩과 아파트단지, 단독주택단지가 혼재되어 있어 활발한 상업 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 분당선 야탑역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주위로 소로1류 및 소로3류와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류 및 소로3류와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등의 도시계획법규 및 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 야탑역 상권은 분당 지역의 주요 상권 중 하나로, 풍부한 배후세대와 다양한 집객시설을 확보하고 있습니다. 경부고속도로, 수서-분당간 도시고속화도로, 외곽순환도로 등 주요 교통망과 인접하며, 서울 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 뛰어나 소비 수준이 높은 지역입니다. 홈에버, 뉴코아 등 대형 할인마트, 성남종합버스터미널, 테마폴리스, 아미고타워, 궁전프라자 등 대형 상가와 금융기관, 사무실 등이 밀집해 있습니다. 또한, 야탑역 일대는 먹자골목이 발달해 있으며, 스타벅스 등 주요 브랜드 입점 및 벤처빌딩, 오피스텔 등이 지속적으로 들어서고 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 야탑역의 일일 평균 유동인구는 약 3만 2천여 명으로 파악됩니다.

3.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 주변 편의시설

야탑역 인근에는 쇼핑센터, 음식점, 병원(분당차병원 등), 은행, 관공서(분당경찰서, 우체국 등) 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 또한, 룸카페, 만화 카페 등 휴게 시설도 운영되고 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(쓰레기 소각장, 매립장 등)은 현재 파악되지 않았습니다. 다만, 성남시는 상대원동에 최첨단 소각장 건립을 추진 중이며, 금곡동에는 30년 수명을 다한 쓰레기 매립장이 있습니다. 해당 매립장 및 소각장 부지는 본건 소재지와는 거리가 다소 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 개요

본 건은 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

4.2. 등기부 현황

등기부등본 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 2009년 7월 16일: 조용훈 소유권 이전 (갑13)

* 2015년 10월 8일: 주식회사성도엠에스 소유권 이전 (매매) (갑15)

* 2025년 4월 28일: 주식회사이푸른 강제경매 개시 결정 (갑18) - 본 건의 말소기준권리입니다.

4.3. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 4월 28일에 접수된 주식회사이푸른의 강제경매 개시 결정 (권리금액: 11,187,143원)입니다. 이보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정입니다.

4.4. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 따라서 현황 조사 시 임차인 유무 및 대항력 유무, 보증금 및 차임 등에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 있으므로 주의가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 구조 및 이용상 특이사항

본 건은 구분건물로 등재되어 있으나, 건축물 현황 조사 결과 옆 호수(지하층 109호)와 경계 벽이 없으며, 점포 간 경계 표지 및 건물 번호표 등이 설치되어 있지 않아 실제로는 일단의 공간으로 이용되고 있을 가능성이 높습니다. 이는 향후 점포의 분할, 임대, 매각 등 이용 및 처분에 있어 복잡성을 야기할 수 있는 주요 리스크입니다.

5.2. 법적 및 권리상 제한

토지이용계획 상 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 존재합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

5.3. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상이고 인수 보증금도 0원으로 명시되어 있어, 임차인이 없거나 있더라도 대항력이 없는 상태일 것으로 추정되나, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 야탑역 역세권에 위치한 상가로, 교통, 상권, 배후수요 등 입지 조건이 우수하여 상업 시설로서의 잠재력이 높다고 판단됩니다. 그러나, 인접 호수와의 경계 벽 부재 및 구분 건물로서의 등록 상태와 실제 이용 현황 간의 차이가 중요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 경매 진행 시 현장 방문을 통해 실제 점유 현황, 인접 호수와의 관계, 건물 내부 상태 등을 면밀히 확인하고, 임대차 관계의 불확실성을 해소하는 것이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 야탑역 초역세권 입지로 풍부한 유동인구 및 유효 수요 확보.

* 성남시의 주요 상업 지역 내 위치하여 업종 전환 및 활용 가치가 높음.

* 인접 호수와의 물리적 통합 상태를 고려한 합리적인 가격 형성 가능성.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 100,000,000원을 기준으로 하되, 상기 기술된 잠재적 리스크(특히 인접 호수와의 경계 불분명 문제) 및 현장 답사를 통한 정확한 시장 가치 재평가를 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 감정가를 기준으로 입찰 전략을 수립할 수 있습니다. 다만, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 추가적인 변수를 확인한 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.