나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41906 [1] 경기도 여주시 세종로 397-39, 104동 4층402호 (점봉동,여주리드빌) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 점봉동 소재 '여주점봉 부영아파트' 동측 인근에 위치하며 주변은
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 4층 402호로서
외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로서 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등으로 사용중 인 것으로 탐문조사
됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구(점봉1), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부
제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

한국주택금융공사(주택임차권자 박상미의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.08.21.)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 여주시 세종로 397-39, 104동 4층402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 여주지원 2024타경41906 (1)입니다.

건물은 2015년 2월 26일에 사용 승인되었으며, 4층 중 4층에 위치하고 있습니다.

전용면적은 59.00㎡ (약 17.8평)이며, 토지 지분은 64.71㎡ (약 19.6평)입니다.

본건의 감정가는 130,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 한OOOOOOO (한국주택금융공사)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.1. 입지조건

주위환경으로는 경기도 여주시 점봉동 소재 '여주점봉 부영아파트' 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 시됩니다.

도로 상태는 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 막다른 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 계획관리지역, 자연취락지구(점봉1), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역입니다.

주변 시설에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 12월 2일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(2024타경41906)입니다.

등기부등본상 을구의 주택임차권(박상미)은 말소기준권리보다 선순위이나, 물건명세서에 기재된 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

또한, 갑구의 소유권이전 등기 및 신탁 등기 말소 건 등도 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박상미

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-17

* 확정일자: 2020-01-14

* 배당신고일자: 2024-02-02

* 비고: 한국주택금융공사(주택임차권자 박상미의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.08.21.)가 제출되었습니다. 따라서 본건 매각으로 박상미 임차인의 권리는 소멸하며, 보증금 인수 의무는 없습니다.

* 임차인: 임우빈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-14

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: (정보 없음)

* 주의: 임차인 임우빈은 전입신고일자(2024-06-14) 기준으로 대항력이 존재합니다. 그러나 보증금 및 차임 정보가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수되지 않는 것으로 판단됩니다. 금액이 미상임에도 대항력이 존재하므로, 향후 명도 과정이나 임대차 관계 확인에 주의가 필요합니다.

인수되는 권리: 본 건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 임차인 임우빈의 대항력 존재 가능성에 대한 주의 필요)

총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 2026년 5월~6월 사이에 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 점봉그린빌라B동 (1996년식, 73.35㎡): 3,500만원 (2026년 6월 11일 거래)

* 위너스빌(B동) (2017년식, 43.39㎡): 12,000만원 (2026년 5월 19일 거래) - 약 276.6만원/㎡

* 힐링하우스(2동) (2017년식, 56.18㎡): 13,800만원 (2026년 5월 15일 거래) - 약 245.6만원/㎡

본건 물건(여주리드빌 104동 402호)은 2015년 준공되었으며, 전용면적 59.00㎡, 감정가 130,000,000원 (약 220.3만원/㎡)입니다.

최근 거래된 2017년식 신축 빌라들의 시세(약 245.6만원 ~ 276.6만원/㎡)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 약간 낮게 형성된 것으로 보입니다. 이는 건물 연식(2015년 vs 2017년)이나 물건 상태, 개별 단지의 선호도 등에 따라 달라질 수 있습니다.

점봉그린빌라B동의 거래가는 건물 연식 및 거래 유형(직거래) 등의 특수성을 고려해야 하며, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

본건의 면적(59㎡)과 유사한 힐링하우스(56.18㎡)가 13,800만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 시장 가치는 감정가 13,000만원보다 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 중 4층이며, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

내부 이용 상태는 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등으로 사용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 '여주점봉 부영아파트'가 위치하고 있으며, 주거 단지 내에 속해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 임우빈의 대항력 존재: 임차인 임우빈은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 대항력으로 인해 명도에 예상치 못한 어려움이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 박상미 관련 확약서: 박상미 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기했다는 확약서가 제출되었으나, 이행 과정에서의 문제가 발생하지 않을지 주의 깊게 확인해야 합니다.

* 건물 노후 및 하자 가능성: 2015년 준공된 건물로 비교적 신축이지만, 내부 마감재, 설비 등의 실제 상태는 현장 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등 관련 법규로 인해 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 점봉동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 관계상 특이사항으로 박상미 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기했다는 확약서가 제출되어 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

그러나 임차인 임우빈이 대항력을 가지고 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

최근 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 주변 신축 빌라 시세에 비해 감정가가 낮게 형성되어 있어, 합리적인 입찰가로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 간결해진 권리관계: 박상미 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 주요 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 대규모 수리보다는 생활 편의 시설 개선 정도의 투자가 필요할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 여주 지역의 개발 계획 및 발전 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

주변 유사 물건의 최근 시세 분석 결과, 본건 면적(59㎡) 기준으로 141,600,000원 ~ 159,300,000원 수준의 시장 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

다만, 임차인 임우빈의 대항력 존재 및 미상 보증금/차임이라는 리스크 요소를 고려해야 합니다.

이를 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80% ~ 90% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 고려하여 조정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 104,000,000원 ~ 117,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (단, 명도 관련 제반 비용 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.