나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52046 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층232호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 수인분당선 ""야탑역"" 4번출구 북서측 인근에
위치한 구분건물로서 부근은 상업용·업무용 부동산이 밀집되어 있는 역세권 중심상가지대
이며 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 수인분당선 ""야탑역"" 및 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층/지상7층 건 내 3층 232호(경계벽 없음)로서,

외 벽: 복합판넬 붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 인근 다수 물건 및 공용부분과 함께 경계벽 없이 음식점으로 이용 중임.
(후첨 ""사진용지"" 등 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 현황 여객자동차터미널 및 복합건물
건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로는 광대로와 접하고 북측으로는 대로와 접하며 서측 및 남측으로는
각각 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합),
자동차정류장, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

경계벽이나 호수 구분없이 하나의 식당(수라예찬)으로 이용중이며 그 중 일부임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경52046 (1)

1.2. 소재지

경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층232호 (도로명주소: 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16 (야탑동))

1.3. 용도

판매시설

1.4. 감정가

410,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 14.12㎡ (약 4.27평)

* 건물면적: 40.64㎡ (약 12.30평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

나OO

1.9. 특이사항

공동담보, 경계벽이나 호수 구분 없이 하나의 식당(수라예찬)으로 이용 중이며 그 중 일부임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 수인분당선 "야탑역" 4번출구 북서측 인근에 위치한 구분건물입니다. 부근은 상업용·업무용 부동산이 밀집되어 있는 역세권 중심상가지대로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 수인분당선 "야탑역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층/지상7층 건물 내 3층 232호입니다. 외벽은 복합판넬 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지이며, 현황 여객자동차터미널 및 복합건물 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 토지는 동측으로는 광대로, 북측으로는 대로, 서측 및 남측으로는 각각 중로와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m), 자동차정류장, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2003년 5월 3일 접수된 나도륜 소유의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

* 을1 (2003-05-03): 근저당권 (권리자: 나도륜, 금액: 177,430,000원) - 말소기준권리

* 을1 (2003-05-03): 근저당권 (권리자: 최춘자, 금액: 177,755,000원) - 말소

* 을2 (2016-05-24): 근저당권 (권리자: 주식회사월드에셋인베스트먼트, 금액: 6,000,000,000원) - 말소

* 갑1 (2016-07-22): 소유권이전 (권리자: 주식회사삼화디엔씨) - 말소 -

* 갑2 (2016-08-29): 압류 (권리자: 성남시분당구) - 말소

* 갑3 (2017-04-18): 압류 (권리자: 서초세무서) - 말소

* 을2-1 (2017-07-03): 2번근저당권가처분 (권리자: 임홍민) - 말소

* 을1-2 (2025-04-14): 1번(1)근저당권나도 선지분전부이전 (권리자: 나도륜) - 말소

* 갑5 (2025-04-24): 임의경매 (권리자: 나도륜외 1명, 금액: 304,750,162원) - 말소

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (해당 사항 없음)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-30

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 경매 매각으로 인해 임대차 관계가 종료됩니다. 보증금 5,000,000원은 배당을 통해 회수될 수 있으나, 배당 순위에 따라 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건이 위치한 야탑역 주변은 성남시의 핵심 상업 및 교통 중심지로, 유동인구가 매우 풍부합니다. 백화점, 대형마트, 영화관, 병원 등 주요 편의시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

4.2. 경쟁 환경

건물 내 다른 물건 및 공용부분과 함께 하나의 식당(수라예찬)으로 이용 중이라는 점은 기존 상권 내에서의 영업 중임을 시사합니다. 이는 안정적인 운영 기반을 시사할 수 있으나, 명확한 구분 및 독립적인 운영 방안 마련이 필요합니다.

4.3. 잠재 수요

야탑역을 이용하는 유동인구와 주변 주거 단지, 업무 시설 종사자들을 주요 수요층으로 확보할 수 있습니다. 복합건물 내 위치하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

수인분당선 야탑역이 도보 거리에 있어 서울 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다. 또한, 단지 주변으로 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 진출입도 용이합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

NC백화점, CGV 야탑점, 차병원, 성남아트센터, 분당구청, 중앙공원 등 생활 편의 및 문화 시설이 인접해 있어 이용이 편리합니다.

5.3. 교육 환경

인근에 야탑초등학교, 야탑중학교, 성남금융고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현재 이용 상태

본 호실은 다른 호실 및 공용 부분과 명확한 경계 구분 없이 하나의 식당으로 이용 중이므로, 현황 파악 및 정확한 이용 면적 확인이 중요합니다. 운영 중인 타 점포와의 관계 설정 및 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건이 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물의 경매 진행 또는 가치 변동이 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다. 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

비행안전제6구역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등 일부 제한 사항이 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 인근에서 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성남시 분당구 야탑동의 핵심 상권에 위치한 역세권 상가로, 수인분당선 야탑역과의 뛰어난 접근성, 풍부한 유동인구, 다양한 생활 편의시설 인접 등 입지 조건이 매우 우수합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 구분 없이 하나의 식당으로 이용 중이라는 점과 공동담보 물건이라는 점은 신중한 검토가 필요합니다. 이러한 부분들을 종합적으로 고려할 때, 적절한 가격에 취득 시 안정적인 투자 성과를 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 야탑역 초역세권 핵심 상권으로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 한 높은 가치.

* 안정적 수익 기대: 상권 활성화 및 역세권 프리미엄으로 인한 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 잠재력.

* 권리관계 명확: 경매를 통해 권리 관계가 정리되어 있어 안전한 취득 가능.

* 교통 허브 접근성: 성남종합버스터미널 인접 및 주요 교통망 접근 용이.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 410,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 이용 상태 및 공동담보 등의 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례 분석을 통해 보수적으로 접근할 경우, 대략 369,000,000원에서 430,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 절대적인 가이드라인이 아니며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.