나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52026 [1] 경기도 광주시 회덕동 151-11 현대빌리지 104동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 이인웅 임차보증금 양수후 2026. 7. 23. 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52026 (1)

소재지: 경기도 광주시 회덕동 151-11 현대빌리지 104동 지1층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 126,000,000원

토지면적: 60.70㎡ (약 18.36평)

건물면적: 79.84㎡ (약 24.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 광주시 회덕동에 위치하고 있습니다. 주변은 현대빌리지와 같은 다세대주택 및 연립주택 단지로 형성되어 있습니다. 대중교통 이용 시, 버스 노선 313, 500-5광주, 335, 312번 등이 운행 중이며, '시민교회' 및 '회덕동벽산아파트' 정류장이 도보 거리에 위치합니다. 다만, 대중교통 접근성이 아주 뛰어나다고 보기는 어려우며, 자가용 이용이 더 편리할 수 있습니다. 광주시는 철도 교통이 다소 부족한 지역으로, 경강선 역들이 있으나 본 물건지에서 접근성이 최상급은 아닙니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을6 (근저당권, 2024-07-12 접수, 채권액 20,000,000원, 정병화 관련) [집합건물 등기부요약]

말소기준권리보다 선순위 권리:

* 을5 주택임차권 (이인웅): 보증금 135,000,000원, 전입 2021-12-30, 확정 2021-11-18. 등기부상 '인수'로 명시되어 있으며, 대항력이 있습니다 [집합건물 등기부요약, 임차인 현황].

인수되는 권리:

* 주택임차권 (이인웅): 보증금 135,000,000원. 등기부상 '인수'로 명시되어 있으며, 대항력이 있습니다.

말소되는 권리:

* 을6 근저당권 (2024-07-12 접수)

* 갑5 소유권이전 (2022-01-17)

* 갑6 압류 (2024-08-19)

* 갑7 강제경매 (2025-04-18)

* 갑8 압류 (2025-05-08)

권리관계 종합:

선순위 임차인 이인웅의 보증금 135,000,000원은 인수될 가능성이 매우 높습니다. 정병화 임차인(보증금 4,000,000원, 대항력 있음)에 대한 정보가 있으나, 등기부등본 상 '을6' 근저당권이 말소기준권리이며, 이는 정병화와 관련된 것으로 보이나 '말소' 처리되어 권리관계가 복잡합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 별도 기재가 있으나, 이는 배당 순위 및 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 임차인 현황 및 등기부등본상의 '인수' 표기를 우선적으로 고려하여 인수 보증금 규모를 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 경기도 광주시 회덕동의 주거지역 내에 위치하며, 주변은 주로 다세대주택 및 연립주택 단지로 구성되어 있습니다. 대규모 상업시설보다는 주거 편의시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 버스 노선(313, 500-5광주, 335, 312 등) 이용이 가능하며, '시민교회', '회덕동벽산아파트' 정류장이 인근에 있습니다. 수도권 광역 교통망(경강선 등)은 다소 거리가 있어 자가용 이용이 더 편리할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 상가 및 편의시설이 있을 것으로 보이며, 대형 쇼핑몰 등은 광주시 중심 시가지 또는 인근 성남시 등지로 이동해야 할 수 있습니다.

* 교육시설: '인덕학교'가 광주시에 위치해 있으나, 본 물건지와의 직접적인 거리는 확인이 필요합니다. 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 존재할 수 있습니다.

* 주변환경: 해당 지역은 전반적으로 주거 단지 형태를 띠고 있습니다. 현재까지 검색된 정보만으로는 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 군부대 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시에서는 신규 소각장 설치를 추진 중인 것으로 알려져 있으나, 이는 지역적인 정보이며 본 물건과의 직접적인 연관성은 불확실합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 선순위 임차인 이인웅의 보증금 135,000,000원이 인수될 가능성이 높아, 이는 감정가 126,000,000원을 초과하는 금액으로 낙찰자의 실질적인 인수 비용을 증가시킵니다.

* 임차인 권리관계 불확실성: 정병화 임차인의 경우, '대항력 있음'으로 표기되어 있으나 등기부등본 상 관련 권리가 말소 처리되어 있어 권리관계 확인이 필수적입니다.

* 지하층: 본 물건은 지하 1층에 위치하여 채광, 통풍, 습기 등 일반적인 지하 주거의 단점을 고려해야 합니다.

* '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 등기부등본 상 '인수' 표기의 상충: 이는 낙찰자가 실제로 부담해야 할 보증금 규모에 대한 불확실성을 야기하며, 입찰 전 명확한 법원의 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 회덕동 현대빌리지 내 지하 1층 다세대주택입니다. 감정가는 126,000,000원이지만, 주변 시세(유사 면적 타 세대 매매가 145,000,000원 ~ 175,000,000원)를 고려할 때 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 본 물건은 지하층이라는 점과 가장 큰 리스크인 선순위 임차인 이인웅의 보증금 135,000,000원 인수 가능성이 감정가를 초과한다는 점을 반드시 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와 등기부상 '인수' 표기 간의 상충은 명확한 법원 확인을 통해 반드시 해소해야 할 중요한 사안입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제공된 주변 시세 대비 감정가가 낮게 평가되었을 가능성이 있으며, 실제 시장 가치는 감정가보다 높을 수 있습니다.

* 본 물건의 전용 면적(79.84㎡)이 주변 시세 거래 사례(56~59㎡)보다 크다는 장점이 있습니다.

* 만약 '인수 보증금 합계: 0원'이 사실로 확인되어 임차보증금 인수 부담이 없다면, 감정가 또는 그 이하로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원 (본 보고서에서는 '인수 보증금 합계: 0원' 표기를 기준으로 산정하며, 실제 인수되는 보증금은 법원 확인 필요)

감정가: 126,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 상위층 매물 가격이 145,000,000원에서 175,000,000원 사이임을 감안할 때, 본 물건의 감정가는 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 지하층이라는 점과 잠재적인 인수 보증금 리스크(비록 '0원'으로 표기되었으나, 이인웅 임차인의 '인수' 표기가 존재)를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 135,000,000원

(감정가 대비 약 7% 상승한 금액으로, 주변 시세 하단과 감정가 사이에서 보수적으로 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.