나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52023 [1] 경기도 하남시 신장동 427-159 아이씨티하남 17층 1706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 신장동에 소재하는 ""신장사거리"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역으로 주위
환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 하남시청역) 등이 소재
하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 8층/지상 20층 건 중
제17층 제1706호로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12m, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2016-05-31), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 1
2m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부
내용은 교육지원청에 별도 확인요[남한고등학교]), 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세
부내용은 교육지원청에 별도 확인요[동부초등학교]), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역,
공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52023 (1)

소재지: 경기도 하남시 신장동 427-159 아이씨티하남 17층 1706호

용도: 오피스텔

감정가: 237,000,000원

토지면적: 5.56㎡ (약 1.68평)

건물면적: 43.27㎡ (약 13.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (특이사항 및 권리분석 참고)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: "신장사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 하남시청역이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트, 철골철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 지하 8층/지상 20층 건물 중 제17층 제1706호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 내벽은 명시되지 않았으며, 창호는 하이샷시 창호 등입니다.

* 이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 12m, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(남한고등학교, 동부초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역 정보 및 일반적인 도시 지역 분석 결과, 해당 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 갑3 (2023.01.12, 아산세무서장 압류)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 (강제경매) 등 등기부 상의 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-01-14

* 확정일자: 2021-12-10

* 배당신고일자: 2025-04-18

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 보증금이 감정가 및 경매 청구 금액과 유사하며, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (단, 인수 보증금 합계가 0원으로 고지되어 있어, 낙찰자는 보증금을 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.)

* 임차인: 주식회사하나은행

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-01-14

* 확정일자: 2021-12-10

* 배당신고일자: 2025-06-17

* 대항력: 있음

* 비고: 위 김 임차인과 유사하게 대항력이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 물건이 위치한 하남시 신장동 지역은 신장사거리 인근으로 교통이 편리하고, 주거 시설(아파트, 다세대주택, 오피스텔)과 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 5호선 하남시청역을 이용하는 유동인구와 인근 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 주변에 다양한 상업 시설이 있어 집객력이 양호하며, 오피스텔로서의 업무 및 주거 기능이 모두 적합한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 하남시청역을 도보로 이용 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 관공서(하남시청) 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 동부초등학교, 남한고등학교 등 학교가 인접하여 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 두 명의 임차인 모두 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 법률적 해석 및 실제 배당 과정에서 변동 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 분석 전문가와 상의하여 정확한 인수 금액 및 배당 가능성을 확인해야 합니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건 감정가(237,000,000원)가 최근 매매가(198,000,000원 ~ 202,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 시세 반영 여부를 신중히 검토해야 합니다.

* 다수의 압류 및 가압류: 등기부상 다수의 세금 압류 및 가압류가 존재하나, 이는 대부분 말소기준권리 이하로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 하남시 중심 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설이 우수하고, 지하철역이 인접하여 직주근접성이 뛰어난 오피스텔입니다.

* 최근 준공된 건물이므로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인 존재가 가장 큰 쟁점 사항이나, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 하지만 이에 대한 철저한 권리 분석 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

* 감정가가 최근 시세보다 높아, 실제 낙찰가는 시세를 반영하여 결정될 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업 지구 내 역세권 오피스텔로 높은 임대 수요 기대.

* 최근 신축 건물로 상품성 우수.

* 대항력 있는 임차인 보증금 미인수 시, 실질 투자금 대비 높은 수익률 기대 가능.

* 하남시 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 237,000,000원이나, 최근 실거래가는 198,000,000원 ~ 202,000,000원 수준입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 230,000,000원으로 높으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 고지되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 최근 시세와 감정가, 그리고 인수 보증금 제로를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 210,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. (입찰 참여 전 반드시 권리 분석 및 물건 상태를 재확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.