나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52078 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 6층 603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 ""도촌중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건 내 6층 603호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측으로 노폭 약 12미터 내외 및 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2026. 6.1.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52078 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 6층 603호

용도: 오피스텔

감정가: 224,000,000원

토지면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

건물면적: 37.53㎡ (약 11.35평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권, HUG 인수조건 변경

주의사항: 2026. 6. 1.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함.

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권, HUG 인수조건 변경.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 "도촌중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조 평지붕 7층 건물 내 6층 603호입니다.

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 건물 준공일: 2019년 (사용승인일: 2019-02-21)

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 사다리형이며, 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 20미터, 북측으로 약 12미터, 동측으로 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌)으로 지정되어 있습니다. 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조미진)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-06

* 확정일자: 2020-10-27

* 배당신고일자: 2023-11-15

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 2026년 6월 1일자로 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하겠다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 본 건 매수 시 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 배당을 통해 처리될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2024년 1월 19일 접수된 주식회사 인천저축은행 외 1명의 가압류 (등기구분: 갑8)

* 본 경매 개시 결정 등기: 2025년 4월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (등기구분: 갑9)

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (물건명세서 참고사항)

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 선순위 임차권)는 없으며, 임차인 조미진(주택도시보증공사)은 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

주변에 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상주 인구를 확보하고 있습니다. 오피스텔 및 근린생활시설 등이 입점 가능한 지역으로, 지역 내 소비 수요와 배후 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 도촌중학교가 인근에 위치하고 있으며, 다른 교육 시설 접근성도 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하였으므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 절차적 이행 및 원활한 협조 여부에 따라 간혹 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 미상 정보: 임대 관계에 대한 정보가 미상이며, 내부 구조 및 실제 이용 상태가 공부와 다소 상이할 수 있습니다. 입찰 참여 전 현장 확인을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성남시 중원구의 오피스텔로, 대항력 있는 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 교통 및 생활 여건도 양호한 편이며, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 임대 및 활용 가치가 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 내부 구조 확인 필요성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: HUG 임차인의 대항력 포기로 인해 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지 조건: 성남시 중원구 내 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설 복합 용도: 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

* 최근 거래 사례: 본 건물 내 유사 면적 오피스텔이 2023년 12월 28일에 28,000만원에 직거래된 사례가 있어 시장 가치를 짐작할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 224,000,000원입니다. 최근 본 건물 으뜸이레가 오피스텔(전용면적 48.331㎡)이 2023년 12월 28일 28,000만원(280,000,000원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 579,350원/㎡ 수준입니다. 본 건의 전용면적 37.53㎡에 적용 시 약 217,300,000원 수준의 시세로 추정됩니다.

임차인의 대항력 포기로 인한 인수 부담이 없고, 주변 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 보수적으로는 감정가 수준인 22,400만원부터 시작하여, 시장 경쟁 및 본인의 투자 수익률 목표에 따라 25,000만원 내외까지 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 물건의 상세 상태, 법원 진행 상황 및 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.