나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52045 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 제3층 제236호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 '야탑초등학교' 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근으로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철(야탑역 수인분당선) 등이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 4층/지상 7층 건물 내 제3층 제236호로서,
(사용승인일 : 2003.01.30)
외 벽 : 몰탈위 복합판넬 붙임 마감 등,
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 현재 벽체 구분 없이 임의적 내부 인테리어에 따라 인근 호수와 함께 일단의 음식점(상호 : 수라예찬)으로 이용 중이며, 바닥 등에 호수 표시가 없어 정확한 위치확인은 경매 진행 시 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

본건은 시스템에어컨에 의한 냉난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 에스컬레이터 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 대체로 세장형의 토지로서, 기준시점일 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 남측 및 서측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 50미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(분당) , 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합) , 자동차정류장 , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

본건은 호수를 특정하는 표시 등이 없는 상태로 인근 음식점(수라예찬) 호수와 함께 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52045 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 제3층 제236호

* 용도: 판매시설 (주 용도 외 운수시설, 영업시설, 문화/집회시설, 제1종 근린생활시설 등으로 복합 사용)

* 감정가: 431,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 61,061.65㎡ (약 18,473.9평)

* 건물지분: 61,061.65㎡ (약 18,473.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 송OOOOO

* 사용승인일: 2003년 1월 30일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 '야탑초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 본건이 위치한 분당테마폴리스 복합건물은 경기도 성남시 분당구 야탑동 341번지에 소재하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 야탑역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 야탑역 4번 출구에서 약 100미터 거리이며, 건물 지하 2층과 지하철역이 통로로 연결되어 있습니다.

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 4층, 지상 7층 건물 중 제3층 제236호입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 대체로 세장형 토지로서, 기준시점일 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 필지 남측 및 서측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 약 30미터, 동측으로 약 50미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)이며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 공법상 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2003년 5월 3일 접수된 송화순 근저당권(금액: 175,032,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 약 6,345,826,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 바로는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요 언급 있으나, 세부 내용은 미상)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입(사업)일자: 2022년 5월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력이 없으므로 인수 대상 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 핵심 상권 위치: 본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동, 야탑역 인근의 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치합니다. 본건이 속한 분당테마폴리스는 과거 성남종합버스터미널과 함께 운영되었던 복합 건물입니다.

* 유동인구 및 접근성: 야탑역(수인분당선)을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 경부고속도로, 서울-용인고속도로 등 광역 교통망 접근이 용이합니다.

* 주변 시설: 인근에는 CGV 야탑, 홈플러스 야탑점, NC백화점 야탑점, 성남아트센터 등 다양한 상업, 문화, 편의 시설이 밀집해 있습니다. 현재 건물 내에는 스타벅스, 할리스커피, ABC마트, 다이소, 각종 병원 및 전문매장 등이 입점해 있습니다.

* 현재 이용 상태: 본건은 현재 벽체 구분 없이 인접 호수와 함께 '수라예찬'이라는 상호의 음식점으로 이용 중입니다. 이는 해당 상권 내에서의 활발한 영업 활동을 시사합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 대형 마트(홈플러스), 영화관(CGV), 백화점, 전문 식당가, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 매우 잘 갖춰져 있습니다.

* 교통: 야탑역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 자가용 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 교육시설: 야탑초등학교가 인근에 위치하며, 분당구는 우수한 학군으로 잘 알려져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 호수 특정 불명확: 본건은 호수 구분이 명확하지 않고 인근 호수와 함께 이용 중이므로, 정확한 위치 확인 및 경계 설정에 분쟁의 소지가 있습니다. 경매 진행 시 현장 재확인이 필수적입니다.

* 건물 노후도: 2003년 사용승인된 건물로, 약 23년이 경과하여 향후 시설 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 63.4억 원에 달하여, 경매 시장에서의 경쟁이 치열하거나 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

* 복합 용도 건물 특성: 여객자동차터미널, 판매시설, 문화/집회시설, 근린생활시설 등이 혼재된 건물로, 각 용도별 이용 제한이나 관리 규약 등에 대한 이해가 필요합니다. 과거 테마폴리스는 운영상 어려움과 상인 간 소송 등 복잡한 이력이 있었습니다.

* 공법상 제한: 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재하여 향후 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 성남시 분당구 야탑동의 역세권에 위치한 판매시설로서, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 현재 '수라예찬'이라는 상호의 음식점으로 운영 중이며, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다. 그러나 호수 구분이 불명확하고 건물 노후도, 높은 채권 총액, 과거 복합 용도 건물로서의 운영상의 어려움 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 강력한 역세권 입지: 야탑역(수인분당선) 인접으로 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 확보하고 있습니다.

* 성남시 핵심 상업 지구: 분당구 야탑동은 성남시의 대표적인 상업 및 교통의 중심지로, 지속적인 상권 활성화와 발전을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 현재 음식점으로 활발히 운영 중이며, 역세권 상업 시설로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 명도 부담 적음: 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 절차 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력: 향후 낙찰가율 및 시세 분석을 통해 투자 가치를 평가할 필요가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 431,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가를 기준으로, 부동산 시장 상황, 주변 유사 물건의 낙찰 사례, 건물의 상태 및 향후 활용 가치, 그리고 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서 접근하며, 면밀한 현장 조사와 권리 분석 결과를 바탕으로 적정 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.