나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51876 [1] 경기도 광주시 태전동 245-41 청림하임빌1차 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 ‘태전초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대
주택, 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인접하여 있는 등 전반적인 교통상황 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 지하1층 비01호 단위세대로서

외벽 : 적벽돌 치장쌓기
창호 : 샷시 2중창 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 경사지대에 평탄하게 조성된 세장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

북서측과 남동측이 폭 약 8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역 세부내용
은 관할 교육지원청에 별도확인요(태전초교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학
교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시
설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 전세사기피해자결정문 제출. 전세사기 피해자의 우선매수청구권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51876 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 태전동 245-41 청림하임빌1차

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

건물 동/호수: 청림하임빌1차 302호 (3층)

1.3. 면적 정보

토지면적: 134.03㎡ (약 40.53평)

토지지분: 134.032㎡ (약 40.53평)

건물면적: 81.79㎡ (약 24.75평)

건물지분: 81.79㎡ (약 24.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 3층

외벽: 적벽돌 치장쌓기

창호: 샷시 2중창 등

이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

설비내역: 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

1.5. 토지 이용 및 현황

토지 형상 및 이용상태: 북동하향 경사지대에 평탄하게 조성된 세장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태: 북서측과 남동측이 폭 약 8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역(태전초교, 학교환경위생정화구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역.

공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 ‘태전초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 인접하여 있어 전반적인 교통 상황은 무난함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 최성엽

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2021-08-02

확정일자: 2021-08-02

배당신고일자: 2025-03-27

대항력: 있음 (전입일 2021-08-02 기준)

비고: 임차인 전세사기피해자 결정문 제출. 전세사기 피해자의 우선매수청구권은 1회에 한함.

3.2. 등기부 요약

- 소유권 이전: 2012-05-07 (황정현), 2021-08-02 (권영만)

- 전세권 설정: 2021-08-02, 권리자 최성엽, 권리금액 215,000,000원. (말소: 인수)

- 압류: 2022-03-31 (안산세무서장), 2025-03-17 (남동세무서장)

- 강제경매 개시 결정: 2025-03-27, 권리자 최성엽, 권리금액 215,000,000원. (말소: 말소)

- 말소기준권리: 2022-03-31 안산세무서장 압류.

- 총 등기부 채권액: 215,000,000원.

3.3. 권리분석 요약

신청채권자는 최선순위 전세권자 겸 임차인 최성엽이며, 임차인으로서 배당요구를 하였음.

을구 7번 전세권설정등기(2021.08.02. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 상 표기, 단 전세권은 인수 대상)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음.

- 2026년 5월 12일: 58.6㎡, 2017년식, 1층, 260,000,000원

- 2026년 5월 11일: 56.25㎡, 2011년식, 4층, 192,000,000원

- 2026년 5월 6일: 59.94㎡, 2015년식, 4층, 130,000,000원

4.2. 시세 분석

본건 건물의 전용면적은 81.79㎡이며, 건축 연도는 2010년임. 최근 매매 사례들과 비교 시, 본건은 면적이 더 넓고 건물 연식은 유사하거나 조금 더 오래되었음. 그러나 제공된 최근 매매 사례들의 단위 면적당 가격(약 21.7만원 ~ 44.4만원/㎡)이 감정평가액 단위 면적당 가격(약 269만원/㎡)과 큰 차이를 보여, 시세 파악에 주의가 필요함. 감정가 220,000,000원은 단위 면적당 약 2,690,000원 수준임.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 태전초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 편의시설 및 교통

주택가에 위치하며 근린생활시설이 혼재해 있어 생활 편의시설 이용이 가능함. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인접해 있음.

5.3. 주변 시설

제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설이나 기피시설에 대한 언급은 없었음. 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등이 있으나 이는 규제 사항임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 및 전세사기 관련

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(최성엽)이 존재하며, 해당 임차인이 전세사기 피해자 결정문을 제출했다는 점임. 이는 전세사기 피해자의 우선매수청구권 행사 가능성을 시사함.

을구 7번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 임차인의 보증금 215,000,000원은 매수인이 부담해야 할 금액에 포함된다고 볼 수 있음.

6.2. 인수되는 권리

전세권 215,000,000원 (최성엽)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

6.3. 기타

건축 연도가 2010년으로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

토지이용계획 상 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 개발 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 다세대주택으로, 태전초등학교 인근 주거 지역에 속해 입지 조건은 양호한 편임. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 전세사기 피해자로서 우선매수청구권 행사가 가능하다는 점이 중대한 리스크 요인임. 또한, 해당 임차인의 전세권 215,000,000원이 매수인에게 인수되는 권리임. 이러한 인수 부담과 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

- 대항력 있는 임차인이 전세사기 피해자로 확인되어, 우선매수청구권 행사 가능성 및 보증금 인수 부담이 있음.

- 을구 7번 전세권 215,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 총 인수 금액이 높을 수 있음.

- 감정평가액 대비 전세권 금액이 매우 높아, 실질적인 매수인의 초기 투자 부담이 클 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 전세권 215,000,000원이 존재하며, 전세사기 피해자의 우선매수청구권 행사가능성이라는 특이사항이 있어 권리분석 및 낙찰 후 잔금 납부 시 높은 신중함이 요구됨.

제시된 규칙에 따라 "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 점과, 을구 7번 전세권(215,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점을 고려하면, 입찰가는 실질적인 인수 금액(입찰가 + 인수 전세금)을 고려하여 산정해야 함.

감정가 220,000,000원을 물건의 시장가치(권리 소멸 시)로 가정하고, 인수 보증금(215,000,000원)을 제외한 순수 지분 가치는 5,000,000원으로 산정될 수 있음.

따라서, 위 규칙과 인수되는 권리 사항을 엄격히 적용할 경우, 예상 입찰가는 5,000,000원 내외로 산정될 수 있습니다. 다만, 이는 매우 보수적인 산정이며, 실제 시세 및 낙찰가율, 임차인과의 협상 여부, 우선매수청구권 행사 여부 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 시에는 관련 법률 전문가와 상세한 상담을 통해 인수되는 권리 내용과 총 예상 비용을 명확히 파악하고 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.