나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51941 [1] 경기도 광주시 삼동 84-2 오페라하우스 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 ""삼1통마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주
택, 골프장, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 및 제반조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제2증 제201호로서,
외 벽: 적벽돌 쌓기 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택((후첨 '호별배치도 및 내부구조도'참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 경기도 광주시 삼동 84-2에 소재한 다세대주택으로, 성남지원 2025타경51941 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 감정가는 210,000,000원이며, 토지면적 102.50㎡(약 31.00평)와 건물면적 76.44㎡(약 23.13평)가 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "삼1통마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 골프장, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 및 제반조건은 보통입니다. 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다. 본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역(계획관리), 성장관리구역(성장관리구역(주거형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 01월 17일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을5)입니다. 따라서 말소기준권리 이후에 접수된 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. (삼성카드, KB국민카드, 신한카드, 현대캐피탈, 서울축산업협동조합, 근로복지공단, 한국주택금융공사의 가압류 및 국민건강보험공단의 압류, 이화선의 강제경매 등) 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이득재

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2024-10-29

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상.

임차인 이득재는 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 다만, 현재 배당신고일자가 2025-06-24로 기재되어 있으며, 배당표를 확인하여 실제 배당받는 금액을 파악하는 것이 중요합니다. 본 정보상으로는 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전: 박진영 (2009-09-28), 이수지 (2022-01-17, 매매가 230,000,000원)

* 근저당: 수원화성오산축산업협동조합 (2022-01-17, 168,000,000원) - 말소기준권리

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 압류, 강제경매 (모두 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 362,230,078원

1.3. 상권분석

본건은 공동주택, 골프장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 삼성하이빌2동(243-6) (2002년식, 전용 53.91㎡): 2026년 5월 12일 198,000,000원 (평당 약 3,673,000원)

* 삼성하이츠(나동) (2011년식, 전용 79.94㎡): 2026년 5월 6일 130,000,000원

* 삼보그린빌103동 (2003년식, 전용 73.96㎡): 2026년 5월 4일 105,000,000원

본건(건물면적 76.44㎡)은 면적과 건축 연도(2009년 완공 추정)를 고려할 때, 가장 유사한 거래 사례인 삼성하이빌2동(2002년식, 전용 53.91㎡)의 198,000,000원보다 높게 평가될 수 있습니다. 따라서 현 시세를 210,000,000원 이상으로 추정할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 경기도 광주시 삼동 일대는 주거 기능과 일부 근린생활시설이 복합된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 골프장이 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 설명상 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 검색 결과에서도 본건 주변에 유해하거나 혐오스러운 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임차인이 존재하나 임대차 계약 조건이 완전히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (대항력 없는 임차인이므로 명도 가능성은 높으나, 보증금 회수 절차 확인 필요)

* 미배당 보증금 발생 가능성: 임차인 이득재의 보증금 7,000,000원이 경매 절차상 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 합니다. (본건에서는 대항력 없어 인수 보증금 0원으로 판단)

* 토지이용 규제: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다수의 도시계획 및 환경 관련 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2009년 준공으로 인해 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 광주시 삼동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 210,000,000원입니다. 입지, 교통, 주변 환경 등은 보통 수준이며, 권리관계는 말소기준권리 이하 권리들이 모두 소멸되어 깨끗합니다. 최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가는 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 토지이용 규제와 같은 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 경쟁력 있는 감정가: 유사 면적의 최근 실거래가(198,000,000원) 대비 본건의 감정가 210,000,000원은 면적이 넓고 건축 연도가 최신인 점을 감안할 때 매력적입니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 미래가치: 성장관리구역 등 개발 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원입니다.

최근 유사 물건 거래 사례(전용 53.91㎡, 2002년식)가 198,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(건물면적 76.44㎡, 2009년식 추정)의 시세는 210,000,000원 이상으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점(대항력 없는 임차인)은 긍정적인 요소입니다.

토지이용 규제 및 임대 관계 미확인 등의 리스크를 감안하여, 시세의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.