나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1599 [1] 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 ""하남시청역"" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 ""하남시청역""을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 중 2층201호 외 9개호로서,
외벽 : 타일(인조라임스톤) 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임.

이용상태

<기호1~5> 오피스텔(주거용)로 이용 중임.
<기호6~10> 다세대주택으로 이용 중이며, <기호10>은 내부계단을 통하여 일체로 이용 중인 다락이 소재함.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 개별난방설비, 시스템에어컨, 도시가스시설, 주차장(지상) 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 준주거지역, 방화지구(2016-05-31), 지구단위계획구역(2구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[소화유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

<기호10>은 공부상 전용면적이 83.98㎡이나 사실상 7층 전체(약 106.28㎡)를 사용하고 있으며, 또한 내부계단을 통하여 집합건축물대장(전유부)에는 등재되지 않은 다락(표제부 면적 75.13㎡)을 일체로 이용 중인 바, 이를 고려하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔(주거용)로 이용 중임. 토지 별도 등기는 2024.9.13.자로 말소됨. 이재학이2026.6.15. 유치권신고(공사대금 791,292,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경1599 (1)

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑 1동 2층 201호

건물명: 에비뉴블랑

용도: 오피스텔 (주거용)

건축년도: 2024년

토지면적: 18.66㎡ (약 5.64평)

건물면적: 53.39㎡ (약 16.15평)

감정가: 439,000,000원

총 채권액: 3,266,990,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조, 리얼징크지붕

1.2. 입지조건

해당 물건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치하며, 지하철 5호선 하남시청역에서 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있어 교통 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 9월 9일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(18억원)입니다. 이 외 다수의 근저당, 압류, 가처분 등기 등이 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 채권자: 동부신용협동조합 (임의경매 신청, 채권액 1,521,447,129원)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2건), 신당1.2.3동새마을금고, 김영진

* 가처분: 바른종합건설주식회사 (말소)

* 압류: 경기광주세무서장, 하남시 (말소)

* 유치권: 이재학 (2026년 6월 15일 신고, 공사대금 791,292,000원). 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여 낙찰 시 인수 부담이 될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 대항력 유무 및 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 덕풍동 일대는 지하철 5호선 하남시청역을 중심으로 한 역세권 지역으로, 소규모 주거단지와 다양한 근린생활시설이 공존하는 복합 상권입니다. 신축 건물인 '에비뉴블랑'은 이러한 지역적 특성과 함께 오피스텔 및 다세대주택으로 구성된 복합 건물 내에 위치하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 하남시청역을 도보로 이용 가능하여 대중교통 여건이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 화재탐지, 스프링쿨러, 개별난방, 시스템 에어컨, 도시가스, 지상 주차장 등 현대적인 오피스텔로서 갖추어야 할 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권: 7억 9천여만원에 달하는 이재학의 유치권 신고는 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 할 가능성이 있어 추가적인 큰 비용이 발생할 수 있습니다. 성립 여부는 법률 전문가를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 약 32억 6천만원에 달하여, 감정가 4억 3천 9백만원에 비해 매우 높습니다. 이는 경매 절차 진행 중 이해관계인 간의 복잡한 권리관계나 다툼이 발생할 소지를 내포하며, 낙찰 후 명도 과정에서도 난항을 겪을 수 있습니다.

* 주거용 이용: 현재 오피스텔이 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이에 따라 실제 점유자와의 명도 협상 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지 별도 등기 말소: 토지 별도 등기는 2024년 9월 13일자로 말소되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2024년에 준공된 신축 오피스텔로, 역세권 입지를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 7.9억원에 달하는 불분명한 유치권과 32.6억원에 이르는 과도한 채권 총액은 매우 큰 위험 요소입니다. 이러한 리스크 요인들을 명확히 해소하지 않고서는 안정적인 투자를 기대하기 어렵습니다. 유치권의 법적 성립 여부 및 인수 가능성을 최우선으로 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 하남시청역 인근의 신축 건물이라는 점은 시세 상승 잠재력을 가집니다.

* 주거용 활용 용이: 오피스텔이 주거용으로 사용 중이므로, 임대 수익 창출 및 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 유치권 리스크 해소: 만약 유치권 문제가 원만히 해결된다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 439,000,000원이며, 최근 실거래가는 2024년 8월 23일 기준 520,000,000원 (전용 53.39㎡, 약 16.15평)으로 확인되었습니다. 이는 평당 약 32,200,000원에 해당합니다.

감정가는 평당 약 27,200,000원 수준으로, 최근 실거래가보다 낮은 편입니다. 신축 건물임을 감안하면 긍정적인 요소입니다.

그러나 7.9억원이라는 불확실한 유치권 금액은 본 물건의 가장 큰 변수입니다. 만약 유치권이 성립되어 낙찰자가 인수해야 한다면, 실질적인 취득 가격은 감정가를 훨씬 상회하게 됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰가는 유치권의 성립 여부 및 법적 판단 결과를 반드시 확인한 후에 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 80% 수준인 약 351,200,000원부터 고려해 볼 수 있으나, 유치권 리스크를 감안하면 이보다 더 낮은 금액에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 유치권 관련 법률 검토와 함께, 명도 가능성, 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 전문가와 반드시 상의하시기를 권장합니다. 현재 정보만으로는 약 3억 5천만원 ~ 4억원 사이에서 매우 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.