나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51925 [1] 경기도 성남시 수정구 수진동 4762-18 6층 601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 수진동 소재 ""성수초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 수도권지하철 8호선 및 수인분당선 ""모란역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 중 6층 601호로서,
(사용승인일:2002.10.21.)
외벽:석재 붙임 및 드라이비트 마감,
창호:알루미늄새시창호임.

이용상태

1.집합건축물대장 상 용도가 근린생활시설(독서실)이나,현장조사 시 점유자의 폐문부재로 외관조사,탐문조사에 의하면 현황 상당기간 공실상태이며, 종전에는 주거용으로 사용한 것으로 조사되었음.
2.집합건축물대장 상 ""위반건축물""로 등재되어 있음(2015.03.06.,6층 무단증축 52㎡로 기재정정)-""경량철골,패널""로 탐문조사됨(성남시 수정구청 건축과)

설비내역

위생 및 급배수설비,주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(4)이용상태 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 구분건물의 이용상태 등은 점유자의 폐문부재로 집합건축물대장,건축물현황도, 외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인하시기 바람.
3.위법건축물로 등재된 무단증축면적은 원상복구명령,이행강제금 부과 등의 행정처분대상이므로 적법면적을 기준으로 평가하였으니 경매참가 시 참작하시기 바람.
4.집합건축물대장 상 용도가 근린생활시설(독서실)로서,주거용으로 이용 중일 경우 위법건축물이므로 향후 원상복구명령,이행강제금 부과 등 행정처분대상이 될 수 있으니 경매참가 시 유의하시기 바람.

물건 비고

본건은 '위반건축물'로 등재되어 있어 무단 증축 면적은 향후 원상복구명령, 이행강제금 부과 등에 유의하여 입찰 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 성남지원 2025타경51925 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 성남지원 2025타경51925 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 수정구 수진동 4762-18, 6층 601호

* 건물명: 동호맨션

* 용도: 집합건축물대장 상 근린생활시설(독서실), 현황 주거용 추정 및 상당 기간 공실 상태

* 감정가: 2억 5천 7백만원 (257,000,000원)

* 토지면적: 23.84㎡ (약 7.21평)

* 건물면적: 63.80㎡ (약 19.30평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

* 총 층수: 6층 중 6층

* 사용승인일: 2002년 10월 21일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 성남시 수정구 수진동에 소재하며, 성수초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 용이한 편입니다.

* 인근에 다수의 버스정류장이 있으며, 수도권 지하철 8호선 및 수인분당선 모란역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

* 본건은 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본건에는 선순위 주택임차권(임차인: 김 )이 존재합니다.

* 임차인 김 은 2016년 5월 16일 전입신고 및 확정일자를 받았으며, 보증금 1억 8천만원(180,000,000원), 차임 0원입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다.

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2025년 4월 11일 접수된 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경51925)입니다.

* 등기부채권 총액은 180,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 6번 주택임차권(김 , 보증금 180,000,000원)이 있습니다.

* 해당 임차보증금 1억 8천만원이 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 수진동 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 상업 및 주거지역입니다.

* 모란역 역세권에 포함되어 잠재적인 유동인구가 있는 지역입니다.

* 건축물대장 상 용도는 근린생활시설(독서실)이나, 현황은 공실 및 종전 주거용 추정으로 상업적 활용 가능성 및 주거용으로의 활용 가능성을 모두 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 모란역(8호선, 수인분당선) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대형 상업시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 교육시설

* 성수초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 본건은 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 2015년 3월 6일 6층 무단증축 52㎡가 경량철골, 패널로 기재 정정되었습니다.

* 이는 향후 원상복구명령, 이행강제금 부과 등 행정처분의 대상이 될 수 있어 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

* 감정평가 시에는 위반 건축물에 해당하는 무단 증축 면적을 제외한 적법 면적을 기준으로 평가되었음을 참고하시기 바랍니다.

6.2. 임차인 인수 부담

* 대항력 있는 선순위 임차인 김 의 보증금 1억 8천만원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 배당 절차에서 보증금이 전액 회수되지 않을 경우, 그 차액만큼 매수인의 추가 부담으로 이어집니다.

6.3. 이용 상태 불확실성

* 집합건축물대장 상 용도는 근린생활시설(독서실)이나, 현장 조사 시 점유자의 폐문부재로 정확한 현황 파악이 어렵습니다.

* 종전에는 주거용으로 사용된 것으로 조사되었으며, 현재는 상당 기간 공실 상태로 파악됩니다.

* 만약 주거용으로 이용될 경우 위반건축물 등재로 인해 향후 원상복구명령, 이행강제금 부과 등 행정처분 대상이 될 수 있어 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 모란역 역세권이라는 장점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있으나, '위반건축물' 등재 및 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

* 특히 위반건축물로 인한 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 가능성과 임차인 보증금 인수 여부는 입찰 시 반드시 철저히 검토해야 할 사항입니다.

* 이용 상태의 불확실성 또한 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 모란역 역세권의 잠재적 가치: 역 주변 지역은 꾸준한 수요와 개발 가능성이 있습니다.

* 주거 및 상업시설 혼합 지역: 다양한 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* (단, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 해소하거나 감수할 수 있는 경우에 한함)

9. 예상 입찰가

* 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 8천만원을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 또한, 위반건축물로 인한 원상복구 및 이행강제금 발생 가능성 등 추가적인 비용 발생이 예상됩니다.

* 따라서, 이러한 인수 부담 및 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 2억 5천 7백만원보다 현저히 낮은 금액으로 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 하되, 위반건축물 관련 비용 및 기타 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. (인수 보증금 제외 시 고려 대상 가치: 약 7천 7백만원, 단 이는 모든 리스크를 반영한 금액이 아님)

혐오시설 관련 추가 조사:

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보에 따르면, 본건 주변에 특별한 혐오시설이 있다는 언급은 없습니다. 주변 환경은 주택, 상가, 공원 등으로 구성되어 있습니다. 다만, 실제 현장 방문 및 추가적인 지역 조사를 통해 혐오시설 존재 여부를 최종 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.