나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1353 [1] 경기도 하남시 감이동 440-2 퀸즈에비뉴주건축물제1동 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 ""단샘초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로,
부근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 공원 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상8층 건 내 6층 601호로서,

외벽: 복합강화유리 및 석재 붙임 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

제2종근린생활시설로 이용 중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 18미터 및 12미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(감일지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~
20m)(감일)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>
, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경1353 (1)

소재지: 경기도 하남시 감이동 440-2 퀸즈에비뉴 주건축물제1동 6층601호

건물명: 퀸즈에비뉴

구분: 집합건물

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상: 제1,2종근린생활시설 및 의료시설)

토지 면적: 10.02㎡ (약 3.03평)

건물 면적: 38.88㎡ (약 11.76평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 285,000,000원

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2022년 10월 14일

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 하남시 감이동에 소재하며, ""단샘초등학교"" 북서측 인근에 위치합니다.

부근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 공원 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접면

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 18미터, 남서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(감일지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m), 중로3류(폭 12~15m)에 접하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 산지 관련 규제(보전산지, 임업용산지, 준보전산지), 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 물건의 말소 기준 권리는 2023년 01월 19일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권 (을1)이며, 채권 금액은 217,200,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 모든 권리는 말소 기준 권리보다 후순위이거나 본 경매로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 소유권 및 기타 권리 현황

현재 소유자는 2023년 01월 19일 매매(금295,337,900원)로 소유권을 취득한 서원희 씨입니다 (갑3).

그 외 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 가압류(갑4, 서울신용보증재단, 45,551,736원), 임의경매(갑5, 서울축산업협동조합, 188,920,417원) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 채권 금액은 262,751,736원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 미상.

3.6. 주의사항

임대 관계가 미상이므로, 현장 방문을 통해 인수 또는 대항력 있는 임차인이 존재하는지 반드시 확인해야 합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 내 위상

본 물건은 퀸즈에비뉴 상가 건물 내 제2종근린생활시설로, 주변 상업 시설과 함께 지역 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설 현황

인근에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 상업 시설 등이 밀집해 있어 유동인구 및 고정 배후 수요 확보에 유리한 환경입니다.

4.3. 잠재적 고객층

주변 아파트 단지 및 오피스텔 거주민, 단샘초등학교 학생 및 교직원, 인근 직장인 등을 잠재 고객으로 예상할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 현황 파악이 어렵습니다. 주변 상업 시설 및 주거 단지 내 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

단샘초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.3. 교통

차량 및 대중교통 이용이 편리한 위치에 있으며, 주요 도로망과의 접근성이 좋습니다.

5.4. 주변 시설 특이사항

주변 개발 계획(감일지구) 및 토지 이용 계획상 여러 제한사항이 명시되어 있으나, 물건지의 일반상업지역 용도와 직접적으로 충돌하는 혐오시설 등은 현재 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 현재 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 월세 조건 등을 명확히 파악하지 않으면 명도 또는 정산 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획상 규제

다수의 도시계획 및 법적 제한사항(산지 관련 규제, 공장설립승인지역 등)이 존재하여 향후 토지 이용의 다양성이나 개발 가능성에 제약을 줄 수 있습니다. 다만, 현재 근린생활시설 용도로는 직접적인 문제가 없을 것으로 보입니다.

6.3. 상권 내 경쟁

신축 상가 건물이므로 주변 상업 시설과의 경쟁 구도, 공실률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 감이동 퀸즈에비뉴 상가 건물 내 6층 601호로, 면적은 토지 10.02㎡(약 3.03평), 건물 38.88㎡(약 11.76평)입니다. 감정가는 285,000,000원이며, 등기부상 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 단샘초등학교 인근에 위치하며, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등 다양한 배후 수요를 갖추고 있고 교통 접근성도 양호한 편입니다.

가장 중요한 점은 임대차 관계가 미상이라는 점이며, 이에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 토지 이용 계획상 여러 제한사항이 존재하므로 향후 개발 가능성 및 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 단샘초등학교 인근 상권: 학생, 학부모, 교직원을 대상으로 한 잠재 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 복합 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 오피스텔 거주민, 상업 시설 종사자 등 다양한 고정 및 유동 인구를 기반으로 합니다.

* 신축 건물: 비교적 신축 건물로 깔끔한 외관과 시설을 기대할 수 있습니다.

* 감일지구 개발 영향: 향후 감일지구 개발에 따른 지역 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 및 예상 임대 수익을 산정하기 어렵습니다. 따라서 본 경매 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 추가 정보 확인 후 산정하는 것이 바람직합니다.

* 실제 임대료 수준 및 공실률

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 호가

* 물건의 실제 관리 상태 및 수리 필요 여부

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 285,000,000원을 기준으로 시장 상황과 향후 투자 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.