나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51947 [1] 경기도 광주시 추자동 462-22 그랜드빌 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태승 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 추자동 소재 ""오포초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 아파트, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[오포초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 추자동에 위치한 다세대주택으로서, 감정평가액은 1억 3,500만원입니다. 사건번호는 성남지원 2025타경51947(1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

* 소재지: 경기도 광주시 추자동 462-22 그랜드빌 102동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 135,000,000원

* 토지면적: 60.74㎡ (약 18.37평)

* 건물면적: 66.64㎡ (약 20.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 추자동에 위치하며, "오포초등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 오포초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주거 지역과 함께 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 지역 특성이 복합적입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 12월 7일자 부산진세무서장의 압류(갑8)입니다. 등기부상 을구 1번으로 등기된 주택임차권(조희수)이 존재하나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

* 주요 권리 사항:

* 을구 1번: 주택임차권 (조희수), 보증금 195,000,000원, 전입일자 2021-09-17, 확정일자 2021-08-30.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조 (주택도시보증공사(HUG)의 인수조건확약서에 따라, 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으나, HUG가 대항력을 포기하고 말소에 동의하여 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-17

* 확정일자: 2021-08-30

* 인수 보증금 (매수인 부담): 0원. 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출하였으므로, 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 광주시 추자동으로, 주거 밀집 지역에 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다. "오포초등학교" 인근이라는 점에서 기본적인 주거 상권의 특징을 가집니다. 주변에 대형 마트나 병원 등의 편의시설에 대한 언급은 없으나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 상점 등은 이용 가능할 것으로 보입니다. 공장 및 창고가 혼재되어 있어 산업 활동도 이루어지는 복합적인 상권 형태를 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: "오포초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 상점 및 서비스 이용이 가능합니다. 다만, 대형 병원, 쇼핑몰 등의 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 존재: 을구 1번 주택임차권이 등기되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 비록 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 말소에 동의하는 인수조건확약서를 제출하여 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 상황입니다. 그러나 임차권 등기가 말소되기까지 법적인 절차나 확인이 필요할 수 있으며, 이에 대한 잠재적 리스크를 인지해야 합니다.

* 혼재된 지역 특성: 주거 지역과 공장, 창고 등이 혼재되어 있어, 공장 가동으로 인한 소음, 분진 등의 환경적 영향이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 현재까지 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 추자동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 1억 3,500만원 대비 시세 및 최근 실거래가 수준을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 동일 단지인 그랜드빌 101동의 최근 매매 사례(66.64㎡ 기준, 1억 4,000만원)는 본건의 현재 가치를 뒷받침합니다.

권리 분석상 을구 1번 임차권 등기가 존재하나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 인수조건확약서 제출로 인해 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 0원으로, 권리상 큰 위험은 없는 것으로 평가됩니다. 따라서 실질적으로는 인수 부담 없는 안전한 물건으로 볼 수 있습니다.

주변에 공장 등이 혼재되어 있으나, 특정 혐오시설은 확인되지 않았으며, 오포초등학교 인근의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 연식(2016년 준공) 또한 비교적 최신에 속하여 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

종합적으로, 본건은 권리상의 하자 없이 비교적 안정적인 입지에 신축에 가까운 건물로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능한 투자 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리상 매우 안전합니다.

* 양호한 입지 조건: 오포초등학교 인근에 위치하며, 신축에 가까운 건물 연식(2016년)을 보유하고 있습니다.

* 시장 경쟁력 있는 가격: 감정가 및 최근 실거래가 대비 합리적인 수준으로, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 성장 잠재력: 광주시 지역의 지속적인 개발 및 수도권 접근성 개선으로 향후 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 건물면적 66.64㎡ (약 20.16평)에 대한 감정가가 1억 3,500만원입니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 동일 단지인 '그랜드빌 101동'(67.49㎡, 2016년 준공)이 2026년 5월 1억 4,000만원에 매매된 사례가 있습니다. 이를 평당 가격으로 환산 시 약 686만원/평 수준입니다.

본건의 전용면적(약 20.16평)에 이러한 평당 시세를 적용하면 약 1억 3,800만원 수준으로 산정됩니다.

감정가(1억 3,500만원)와 최근 실거래가(1억 4,000만원)를 종합적으로 고려하고, 임차보증금 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 138,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.