나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1629 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 무수리 19-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 무수리 소재 '무수리 마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 자연림, 주택등이 소재함.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

기호 1,3 : 대체로 사다리형, 완경사의 토지로서 '전'으로 이용중임.

기호 2 : 부정형, 완경사의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호 1,2 : 맹지임.

기호 3 : 북동측으로 지적상 도로에 접하며, 남동측으로 도로에 연결된 교량을 통하여 통행가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 도시지역 , 자연녹지지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 상수원보호구역(상수원보호구역 저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인요)<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호 2 : 도시지역 , 자연녹지지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 상수원보호구역(상수원보호구역 저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인요)<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호 3은 공부상 '답'이나, 현황 '전'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 지분매각임(목록1~3.토지). 공유자우선매수권행사 할 수 있음(단, 우선매수권행사는 1회에 한함).
2.목록1.2.토지는 맹지이고, 목록3.토지는 공부상 '답'이나 현황 '전'임.
3. 목록1,3.토지는 농지로 농지취득자격증명서 제출요함(미제출시 보증금 몰수함).토지전용허가 없이 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.
4. 목록1.토지상에 제시외 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스 1동이 소재하나 매각에서 제외함.
5. 목록2.토지는 자연림 상태의 임야로 지상에 소재하는 수목등은 토지에 포함평가함. 본건 지상에 분묘소재 여부는 불분명하나 봉분의 무너짐등 분묘가 없다고 단정할 수 없으므로 별도확인요망.
6. 토지의 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계측량등은 별도확인요망.
6. 가등기권자 김종석외1명이 소유권이전매매예약가등기(2023.03.09.접수제12029호)가 되어 있어 가등기실행으로 매각이 취소될수 있다는 경매취소신청이2025.12.29.자 제출되어 있으므로 입찰시 참조요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2025타경1629 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 무수리 19-4

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO

매각대상: 토지일부지분매각

감정가: 138,933,000원

1.2. 토지 정보

용도: 전 (공부상 '답', 현황 '전')

토지면적: 5132.00㎡ (약 1552.76평)

취득 토지 지분: 2566㎡ (약 776.59평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 이용 현황

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 무수리 소재 '무수리 마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 자연림, 주택 등이 소재하는 지역입니다.

기호 1, 3번 토지는 대체로 사다리형이며 완경사를 이루는 '전'으로 이용 중입니다.

기호 2번 토지는 부정형이며 완경사의 자연림 상태입니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 상수원보호구역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

기호 2번 토지는 추가적으로 공익용산지, 보전산지로 지정되어 있습니다.

상수원보호구역 저촉 사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 농경지, 자연림, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

2.3. 도로상태

기호 1, 2번 토지는 맹지입니다.

기호 3번 토지는 북동측으로 지적상 도로에 접해 있으며, 남동측으로는 도로에 연결된 교량을 통해 통행이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 양주축산업협동조합의 근저당(2018.02.09. 접수, 84,000,000원)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 물건명세서 상 비고란에 별도 기재사항이 없습니다.

3.2. 주요 권리 및 인수사항

* 소유권이전: 김정애 (2000.07.27.)

* 소유권이전: 정삼례 외 1명 (2016.05.20.)

* 근저당: 양주축산업협동조합 (2018.02.09., 84,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 우리금융저축은행 (2023.02.27., 18,020,593원) - 정삼례 지분

* 가등기: 김종석 외 1명 (2023.03.09. 접수) - 소유권이전매매예약 (2번 정삼례 지분 전부이전청구권)

* 강제경매: 류치선 (2025.04.23. 접수) - 수원지방법원 성남지원 2025타경1629 (본건)

등기부채권 총액은 102,020,593원입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 토지 일부 지분 매각 사건입니다.

* 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 1회에 한합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 선순위지상권이 존재할 수 있습니다.

* 본건 토지 지상에 분묘기지권이 존재할 수 있으며, 별도 확인이 필요합니다.

* 기호 1, 2번 토지는 맹지이므로, 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 기호 1, 3번 토지는 농지로서 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 전용허가 없이 현황 변경 시 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.

* 기호 1번 토지상의 비닐하우스는 매각에서 제외되었습니다.

* 기호 2번 토지는 자연림 상태이며, 지상의 수목 등은 토지에 포함 평가되었습니다.

* 가등기권자 김종석 외 1명에 의한 소유권이전매매예약 가등기(2023.03.09. 접수)와 관련하여, 2025.12.29.자 경매 취소 신청이 제출되었으므로 입찰 시 반드시 참조해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

인수할 보증금이 없으므로, 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 토지 이용

본건 주변으로는 농경지, 자연림, 주택 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 및 자연 경관을 이루고 있습니다.

대규모 상업 시설이나 일반적인 상권 형성은 미흡한 것으로 판단됩니다.

4.2. 접근성 및 잠재력

차량 접근은 가능하나 대중교통이 불편한 점은 접근성 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

자연 녹지지역 및 개발제한구역 등으로 묶여 있어, 직접적인 상업적 개발보다는 농업, 임업 또는 전원 생활 목적의 이용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 소재지인 퇴촌면 무수리는 광주시 내에서도 비교적 외곽 지역에 위치하여, 대형 마트, 병원, 교육 시설 등 주요 편의 시설은 차량 이동이 필요한 것으로 파악됩니다.

자연 경관이 풍부한 지역으로, 주말 농장이나 전원생활을 위한 수요가 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오 시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 리스크

* 가등기 실행으로 인한 경매 취소 가능성: 2025.12.29.자 경매 취소 신청이 제출되어 있어, 입찰 전후 상황 변동 가능성을 면밀히 주시해야 합니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 분묘기지권 및 지상권: 분묘의 존재 가능성 및 선순위 지상권의 존재 가능성은 별도 확인이 필요하며, 이는 추후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 이용 리스크

* 맹지: 기호 1, 2번 토지는 맹지이므로, 건축 등 토지 활용 시 인접 토지 사용 승낙이 필수적입니다.

* 농지 취득 및 이용 규제: 농지취득자격증명 필수 제출 및 토지 이용에 관한 각종 규제(개발제한구역, 상수원보호구역 등)는 재산권 행사에 제약을 가할 수 있습니다.

* 현황 변경 관련 리스크: 공부상 '답'이나 현황 '전'인 점, 또는 토지 전용허가 없이 현황이 변경된 경우 원상회복 명령 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면의 자연 녹지지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 사건입니다. 감정가는 1억 3천여만 원이며, 토지면적은 약 776.59평에 해당합니다. 주변 환경은 농경지와 자연림, 주택이 혼재된 조용한 지역입니다.

주요 권리상으로는 말소기준권리인 근저당 외 가압류, 가등기, 강제경매가 등기되어 있으나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 가등기권자의 경매 취소 신청이 제출된 점은 중요한 리스크 요인이므로 입찰 시 반드시 확인해야 합니다.

토지 이용 측면에서는 맹지인 부분과 농지취득자격증명 제출 의무, 각종 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다. 또한, 분묘기지권 및 선순위 지상권의 존재 가능성도 확인이 필요한 사항입니다.

결론적으로, 본건은 지분 매각, 맹지, 농지 규제, 그리고 가등기 관련 취소 신청이라는 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 하지만 이러한 제약 사항들을 충분히 인지하고, 명확한 권리 관계 및 토지 이용 가능성을 사전에 면밀히 검토한다면, 투자 가치를 판단할 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 자연환경

광주시 퇴촌면의 쾌적한 자연환경 속에 위치하여 전원생활이나 주말 농장 부지로 활용 가능성이 있습니다.

8.2. 개발 잠재력

향후 지역 개발 계획이나 규제 완화 시, 자연 녹지지역으로서의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 138,933,000원입니다.

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 맹지, 농지 규제, 분묘기지권, 선순위지상권 가능성, 그리고 가등기 관련 경매 취소 신청 등의 리스크가 존재합니다.

따라서, 이러한 제반 사정을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 조사 및 현장 확인을 거쳐 입찰 의사를 결정하는 것이 합리적입니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 추가적인 시장 조사와 권리 분석을 통해 산정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.