나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52069 [1] 경기도 하남시 덕풍동 833 현대지식산업센터한강미사2차-26블럭-근린생활시설 2층비씨02-032호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 미사경정공원 서측 인근에 위치하며 주위는 하남미사지구 내 개발된 아파트단지, 근린생활시설 및 공원, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 반경2km 내 '상일I.C'가 소재하며 대중교통사정은 인근에 마을버스정류장과 지하철5호선 '하남풍산역'이 소재하는 등 양호함.

건물의 구조

2021년 1월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지식산업센터 내 근린생활시설 2개호로서,

- 외벽 : 치장벽돌, 판넬, 페어글라스 등,
- 내벽 : 내부벽 페인팅 마감 등,
- 바닥 : 타일 마감 등

이용상태

현황 공히 공실로 추정됨(사진용지 참조).

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비, 전기차충전설비, 천정형 시스템에어컨 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지인 토지로서 공장용지(지식산업센터, 근린생활시설)로 사용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로(약20미터, 미사강변한강로), 북동측으로 광대로에 접하는 이면각지이며 차량통행은 중로로 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>,중점경관관리구역(2016-10-06).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52069 (1)

소재지: 경기도 하남시 미사대로 540 (덕풍동) 현대지식산업센터 한강미사2차-26블럭-근린생활시설 2층 비씨02-032호

용도: 근린상가

감정가: 374,000,000원

토지면적: 9.69㎡ (약 2.93평)

토지지분: 9.693㎡ (약 2.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.53㎡ (약 12.26평)

건물지분: 40.53㎡ (약 12.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 미사대로 540 (덕풍동)에 위치하며, 하남미사지구 내 개발된 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역입니다. 인근에는 미사경정공원이 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 반경 2km 내에 '상일IC'가 소재합니다. 대중교통으로는 인근에 마을버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 '하남풍산역'이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

2021년 1월 6일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지식산업센터 내 근린생활시설입니다.

외벽은 치장벽돌, 판넬, 페어글라스 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅, 바닥은 타일 마감 등으로 이루어져 있습니다.

현재 공실로 추정됩니다.

2.4. 이용상태 및 설비내역

현황 공실로 추정됩니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비, 전기차충전설비, 천정형 시스템 에어컨 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 정방형의 평지로, 지식산업센터 및 근린생활시설 용지로 사용 중입니다.

2.6. 인접 도로상태

북서측으로 중로(약 20미터, 미사강변한강로) 및 북동측으로 광대로에 접하는 이면각지입니다. 차량 통행은 중로를 통해 가능합니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(미사4유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (2021년 6월 10일 접수)이 말소기준권리이며, 이에 따라 등기부상의 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부요약

* 등기구분: 갑2

접수일자: 2021-06-10

권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소 (매매 신탁재산의 처분)

* 등기구분: 을1

접수일자: 2021-06-10

권리종류: 근저당권

권리자: 우리은행

권리금액: 600,000,000원

말소: 말소 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑3

접수일자: 2024-11-29

권리종류: 가압류

권리자: 서울신용보증재단

권리금액: 35,004,043원

말소: 말소

* 등기구분: 갑4

접수일자: 2025-04-24

권리종류: 임의경매

권리자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사

권리금액: 516,162,173원

말소: 말소

총 채권액: 635,004,043원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상이나, 현재 공실로 추정됩니다. 따라서 임차인으로 인한 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음.

4. 상권분석

본건이 위치한 하남미사지구는 대규모 아파트단지와 함께 다양한 근린생활시설, 업무시설이 밀집되어 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다. 현대지식산업센터 한강미사는 복합 단지로서, 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 등이 함께 들어서 있어 지역 내 유동인구 및 상주인구 유입이 기대됩니다. 주변에 스타필드 하남, 조정경기장, 경정공원 등 생활 편의 및 문화 시설이 인접하여 있어 상업 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 하남풍산역, 마을버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 미사경정공원이 인접해 있으며, 대형 쇼핑몰인 스타필드 하남 등도 가까워 쇼핑 및 여가 활동을 즐기기에 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 미사4유치원이 소재하고 있으며, 그 외 학교들도 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 다소 다른 절차를 수반할 수 있으나, 이는 효율적인 매각을 위한 경우가 많습니다.

* 임대관계 미상: 임대 현황이 미상이지만, 현재 공실 추정으로 인해 직접적인 임차인 관련 위험은 낮을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상 제한: 공공주택지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시의 신흥 개발 지역인 미사지구에 위치한 현대지식산업센터 내 근린생활시설입니다. 2021년 준공된 신축급 건물로, 뛰어난 교통 접근성과 주변의 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태로 추정되어 즉시 활용 또는 임대가 용이할 것으로 예상됩니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸 예정으로, 인수 부담이 없습니다. 유동화 물건이라는 특수성은 있으나, 철저한 권리분석을 통해 안정적인 취득이 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 미사지구의 핵심 상업지역에 위치하며, 교통 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 즉시 활용 가능성: 현재 공실로 추정되어, 낙찰 후 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 복합 상업 지구: 지식산업센터 내 근린생활시설로서, 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 374,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 실제 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. (예상 입찰 범위: 약 299,200,000원 ~ 336,600,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.