나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52022 [1] 경기도 하남시 감이동 491 더샵포웰시티 204동 22층2204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 '감일중학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교시설, 골프장 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 단지내 도로를 통하여 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 건내 제22층 제2204호로서,

(사용승인일 : 2021.01.29)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임마감 등,

내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등,(탐문조사에 의함)

창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(감일지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[감일2중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[감일3초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경52022 (1)

1.2. 소재지

경기도 하남시 감이동 491 더샵포웰시티 204동 22층 2204호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

1,382,000,000원 (13억 8,200만원)

1.5. 면적

토지면적: 58.53㎡ (약 17.7평)

토지 지분: 58.5266㎡

건물면적: 99.43㎡ (약 30.07평)

건물 지분: 99.4327㎡

전용면적: 99.6429㎡ (약 30.13평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

오OO

1.9. 사용승인일

2021년 01월 29일

1.10. 아파트 단지 정보

아파트명: 더샵포웰시티

총 동수: 9동

총 세대수: 881세대

총 주차대수: 1,374대 (지상 12대, 지하 21대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 하남시 감이동 소재 감일중학교 북동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교시설, 골프장 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 입지 조건은 보통임.

2.2. 교통상황

단지 내 도로를 통해 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로는 노폭 약 25미터, 북측으로는 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있음.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(감일지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접함. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 학교환경위생정화구역(감일2중학교, 감일3초등학교), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태가 존재함.

2.5. 주변 시설

주변에 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 위치하고 있으며, 골프장이 인근에 있음. 하남시에는 과거 쓰레기 소각장과 같은 시설이 있었으나, 현대화 과정을 거쳐 유니온파크와 같이 랜드마크화되거나 공원화되는 사례가 있으며, 현재 본건 주위로 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 권리순위 및 말소기준권리

을구 2번 순위 근저당권 (농협은행주식회사, 2024년 03월 18일 접수, 880,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 주요 등기사항 요약

* 갑구 1번: 소유권 보존 (주식회사포스코건설 외 3명, 2021-03-29)

* 갑구 2번: 공유자 전원 지분 전부 이전 (황상훈, 2021-05-21)

* 을구 2번: 근저당 (농협은행주식회사, 2024-03-18, 880,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 4번: 소유권 이전 (김유연, 2024-03-27, 매매 1,160,000,000원)

* 갑구 7번: 강제경매 (오현미, 2025-04-17, 88,797,500원) - 본건 경매 개시

3.3. 총채권액 (참고)

등기부 채권 총액은 880,000,000원 (근저당) + 88,797,500원 (강제경매)으로, 이를 합산하면 약 9억 6,879만 7,500원임.

3.4. 인수되는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설, 학교시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 마감

본건은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 지상 22층 건물 내 제22층 제2204호임. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감됨.

5.2. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있음.

5.3. 주변 교육시설

감일중학교가 북동측 인근에 있으며, 감일2중학교, 감일3초등학교와 같은 학교 환경위생 정화구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 정보

본 물건은 임대차 관계가 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음. 그러나 '임대미상임'이라는 특이사항이 있는 점은 유의해야 함. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 대항력 유무에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 방문 등을 통해 실제 점유 관계를 정확히 파악해야 함.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

6.3. 기타 권리 관계

현재 말소기준권리보다 후순위인 강제경매(채권자: 오OO)가 진행 중임. 낙찰로 인해 경매 채권자 및 다른 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 채무 불이행이 추가로 발생할 경우, 다른 채권에 의한 추가 경매 가능성도 배제할 수는 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 신축 아파트로, 최신 시설과 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있음. 감일지구 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 점은 긍정적 요소임. 다만, 임차인 관련 정보가 불확실하다는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요함.

8. 투자 포인트

* 최신축 아파트 (2021년 준공)

* 선호도 높은 중대형 면적 (99.43㎡)

* 하남 감일지구의 성장 잠재력

* 22층의 좋은 층수

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 99㎡)의 아파트가 2026년 5월 8일에 150,000만원(15억)에 거래되었으며, 이보다 작은 면적(약 90㎡)의 아파트가 2026년 6월 19일에 156,000만원(15억 6천만원)에 거래된 사례가 있음. 본 물건은 22층으로 층수 역시 우수하나, 임차인 정보 미상의 리스크를 고려하여, 감정가(13억 8,200만원) 대비 실거래가 수준을 감안한 보수적인 접근이 필요함.

이에, 본건의 예상 입찰가는 152,000만원 (15억 2천만원)으로 산정함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.