나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52043 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류업감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 수인분당선 ""야탑역"" 북서측 인근에 위치하며 ""성남종 합버스터미널"" 내에 소재함. 본건 주위는 각종 근린생활시설, 업무용 빌딩 등이 혼재하는 중심 상 가지대임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고 본건 남동측으로 지하철 수인분당선 ""야탑역""이 위치하며 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 지하4층/지상7층 건물 중 제3층 제203호로서,

외벽 : 강화유리 및 판넬붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 인테리어 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

인접 호수(201호, 205호, 206호 및 일부 공용부분)와 벽체구분없이 일체로 판매및영업시설 (상호명: 쿠모야)로 이용 중임.

설비내역

위생(급·배수 등)설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평단한 세장형의 토지로서, 여객자동차터미널 및 상업시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로, 북측으로 대로, 남측 및 서측으로 중로의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선 도로)(접합), 자동차정류장, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경 규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52043 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층203호

용도: 근린상가

감정가: 424,000,000원

토지 면적: 14.11㎡ (약 4.27평)

토지 지분: 14.105699999999999㎡ (약 4.27평)

건물 면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

건물 지분: 40.6㎡ (약 12.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO

특이사항: 공동담보, 위반건축물 등재

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 수인분당선 "야탑역" 북서측 인근, "성남종합버스터미널" 내에 소재하고 있습니다. 본건 주위는 각종 근린생활시설, 업무용 빌딩 등이 혼재하는 중심 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 용이하며, 본건 남동측으로 지하철 수인분당선 "야탑역"이 위치하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호합니다.

도로상태

본건 동측으로 광대로, 북측으로 대로, 남측 및 서측으로 중로의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약

말소기준권리: 2003-05-03 근저당권 (김희옥, 최선미) [말소기준권리]

현재 등기부상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다:

- 소유권이전 (갑1, 2016-07-22, 주식회사삼화디엔씨) - 신탁재산 귀속

- 압류 (갑2, 2016-08-29, 성남시분당구) - 말소

- 압류 (갑3, 2017-04-18, 서초세무서) - 말소

- 근저당권 (을2, 2016-05-24, 주식회사월드에셋인베스트먼트) - 말소

- 2번근저당권가처분 (을2-1, 2017-07-03, 임홍민) - 말소

- 임의경매 (갑5, 2025-04-24, 최선미외 1명) - 말소 (채권액 300,540,871원)

총 등기부채권액은 6,353,010,000원입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 본건 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황

* 임차인: 이인숙

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2016-04-28

* 확정일자: (없음)

* 배당신고일자: (없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다 [0원].

4. 상권분석

주변 상권 특징

본건이 소재한 성남종합버스터미널 및 야탑역 인근은 각종 근린생활시설, 업무용 빌딩, 대형 상업 시설(NC백화점, 홈플러스, CGV 등)이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 핵심 상업지대입니다.

건물 이용 현황

본건은 인접 호수(201호, 205호, 206호 및 일부 공용부분)와 벽체 구분 없이 일체로 판매 및 영업시설 (상호명: 쿠모야)로 이용 중입니다. 이는 해당 호실이 단독으로 사용되지 않고 통합 운영되고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

교통시설

수인분당선 야탑역이 도보 거리에 위치하며, 역과 터미널이 지하로 연결되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 시내외 버스 노선도 이용 가능합니다.

편의시설

단지 내 홈플러스, CGV 등 대형 상업시설 및 주변의 다양한 프랜차이즈, 식당가, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물

집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건축 관련 시정 명령이나 이행강제금 부과 등의 대상이 될 수 있으므로, 매수인은 이 점을 반드시 인지하고 관련 절차 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건물 이용 현황

현재 인접 호수와 구분 없이 일체로 사용 중인 상태이므로, 향후 개별 호실의 독립적인 운영 또는 분할 매각 시 별도의 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

임대 관계

임대 관계는 미상이나, 현 임차인 이인숙씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 점유 관계 확인 및 명도가 원활하게 진행될 수 있도록 사전에 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성남의 핵심 상권인 야탑역 초역세권에 위치하며, 성남종합버스터미널 복합건물 내 상가로서 높은 접근성과 유동인구를 자랑합니다. 야탑역과 직접 연결되는 대형 복합건물 내에 있어 상업, 운수, 문화 시설 이용객을 배후로 두고 있어 안정적인 영업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 집합건축물대장에 위반건축물로 등재된 사항은 반드시 확인하고 이에 대한 처리 방안을 강구해야 할 중요한 리스크 요소입니다. 또한, 현재 여러 호실과 통합되어 사용 중인 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 수인분당선 야탑역과의 직접적인 연결성으로 탁월한 접근성 확보.

핵심 상권: 성남종합버스터미널 및 주변 대규모 상업시설의 풍부한 유동인구 활용 가능.

복합 건물 이점: 터미널, 쇼핑, 문화시설 등 다양한 기능이 집약된 복합 상가 내 위치.

9. 예상 입찰가

감정가: 424,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 건물의 현재 상태(특히 위반건축물 관련), 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 또한, 경쟁 입찰 현황 및 본건의 투자 매력도를 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 고려되지만, 위반건축물이라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로 이 부분을 충분히 반영하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다. 건물 면적 대비 낮은 토지 지분율과 여러 호실이 통합 사용 중인 점도 추가적으로 고려해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.