나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33362 [1] 경기도 김포시 대곶면 대명리 23 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 ‘대명1리마을회관’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 창고 등이 밀집 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 제조업소의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2), (3) 공히 :
일반철골구조 기타지붕 1층 건물로서
외벽 : 판넬 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
층고 : 8.1m

이용상태

공히 '제조업소'로 이용중임.

설비내역

기본 위생, 급배수 설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외물건 ㉠~㉪이 소재함.
(후첨 '지적및 건물개황도' 참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(물건) 포함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33362 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 대명리 23

용도: 공장

감정가: 1,649,410,000원

토지면적: 1600.00㎡ (약 484평)

토지지분: 1600㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 268.00㎡ (약 81평)

건물지분: 268㎡

건물 제시외면적: 718.00㎡ (약 217평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프아이이삼일이유동화전문

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 ‘대명1리마을회관’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 창고 등이 밀집 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북동측 및 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (접수일자: 2022-04-15, 권리금액: 876,000,000원). 본 건은 말소기준권리보다 늦은 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소멸예상 권리:

* 근저당권 (중소기업은행)

* 가압류 (신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 서울보증보험주식회사, 근로복지공단)

* 압류 (김포시, 국민건강보험공단)

* 임의경매개시결정 (케이에프아이이삼일이유동화전문)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (기재된 내용 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 9,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-04-25

* 확정일자: 2023-11-03

* 배당신고일자: 2025-05-28

* 대항력: 있음

* 참고사항: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 입찰 전 점유 현황 및 명도 관련 사항을 반드시 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 대곶면 대명리는 소규모 및 중규모 공장, 창고 등이 밀집된 산업단지 형태로, 지역 내 산업 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 성장관리구역 및 계획관리지역에 속해 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하고 근거리 버스 정류장이 있어 물류 이동 및 직원 출퇴근에 비교적 용이한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 공장 용도로, 일반 주거 지역의 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)과의 근접성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상되며, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 건물 내 기본적인 위생, 급배수 설비는 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 총 718.00㎡에 달하는 제시외 건물이 매각에 포함되어 있습니다. 해당 건물의 실제 이용 상태, 법적 지위, 활용 가능성 등을 철저히 검토해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 대항력 있는 임차인 박 의 존재는 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다. 인수 보증금 0원이라 할지라도, 임대차 계약 조건 및 실제 점유 관계에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다수의 규제 지역에 속해 있어 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 재매각 물건: 과거 유찰된 이력이 있어, 입찰자들의 관심도나 가격 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 유동화 물건: 일반 물건보다 절차가 복잡하거나 특수 조건이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 대곶면에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 제시외 건물을 포함하여 일괄 매각되는 특징이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 채권들이 대부분 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 다수의 토지 이용 제한이 있어 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 재매각 및 유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지 면적: 1600㎡의 넓은 토지는 다양한 산업 활동 및 향후 개발에 유리한 기반을 제공합니다.

* 포함된 제시외 건물: 718㎡의 제시외 건물이 현재 상태로 활용 가능하다면, 추가적인 공간 확보 및 가치 증대에 기여할 수 있습니다.

* 산업단지 내 입지: 기존 산업 활동이 활발한 지역에 위치하여 즉시적인 활용 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 성장관리구역: 향후 지역 발전 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,649,410,000원입니다.

매각으로 인수되는 보증금은 0원으로, 임차인 보증금 부담은 없습니다.

다만, 본 물건은 제시외 건물 포함, 대항력 있는 임차인 존재, 다수의 토지 이용 제한 등의 특수성을 감안해야 합니다. 재매각 물건임을 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 본건의 실질적 가치 평가(제시외 건물 상태 포함), 명도 및 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.