나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71630 [1] 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 11층1107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 구리시 인창동 소재 ""경의중앙선 및 수도권 8호선 구리역""
남서측 인근에 위치하는 오피스텔로, 주위는 구리전통시장, 근린생활시설, 주상용 건물
이 주를 이루는 상업지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 북동측으로 경의중앙선 및 수도권8호선 '구
리역'이, 인근 도로변에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황 원만함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상15층건 내 제11층 제1107호로,

외벽 : 돌 붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건은 주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 개별 난방설비, 도시가스 설비, 승강기 설비(11인승
750kg 및 15인승 1,000kg 2대), 주차타워 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 남측 및 서측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로가 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1)토지(수택동419-21), 기호(3)토지(수택동419-24), 기호(4)토지(수택동419-26)

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 공장설
립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)){수도법}.

② 기호(2)토지(수택동 419-22)

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제
한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 배출시설 설치제한지역{물환경보전법},
과밀억제권역{수도권정비계획법}, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제
14조의3 제1호)){수도법}.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71630 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 131,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 11층1107호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물면적: 19.54㎡ (약 5.91평)

토시면적: 3.63㎡ (약 1.10평) (토지/건물 일괄 매각)

건축년도: 2020년

총 층수: 15층 (해당 층: 11층)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 경기도 구리시 인창동 소재 경의중앙선 및 수도권 8호선 구리역 남서측 인근에 위치합니다.

주변: 구리전통시장, 근린생활시설, 주상용 건물이 주를 이루는 상업지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

토지형상: 인접 필지와 등고 평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

도로: 물건지 남측 및 서측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로가 접하여 차량 출입이 가능합니다.

2.2. 교통

대중교통: 북동측으로 경의중앙선 및 수도권 8호선 '구리역'이 위치하며, 인근 도로변에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 원만합니다.

차량: 차량 출입은 용이한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2022년 9월 13일 강서세무서장의 압류 (등기구분: 갑6)

총 등기부채권액: 930,600,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재된 사항 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (실제 임차인: 서 )

보증금: 142,600,000원

전입일자(사업일자): 2021년 1월 4일

확정일자: 2020년 12월 8일

배당신고일자: 2023년 1월 19일

대항력: 없음 (단, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어, 권리분석 시 세부적인 확인이 필요합니다.)

임대관계: 미상 (다만, 임차인이 주택도시보증공사(HUG)로 명시되어 있어, 보증금 관련 사항은 특별매각조건에 따라 처리될 것으로 보입니다.)

3.3. 특별 매각 조건

주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차보증금을 인수할 필요가 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지는 구리전통시장과 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설 및 주상용 건물이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 구리역 역세권을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 거래 동향

건물명: 구리더케이타워 (2020년 9월 사용승인)

해당 면적(19.54㎡) 실거래가:

* 2024년 6월 10일: 130,000,000원 (12층)

* 2024년 6월 10일: 120,000,000원 (7층)

상기 실거래가 정보를 보면, 본건의 감정가(131,000,000원)는 해당 면적대의 최근 실거래가 상단 수준으로 평가되었음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 개별 난방설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 건물 내에는 11인승 및 15인승 승강기 각 1대씩 총 2대가 운영 중입니다.

5.2. 주변 시설

구리역, 구리전통시장 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황'에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 HUG가 특별매각조건에 따라 보증금 반환청구권 등을 포기하는 조건으로 진행되기 때문으로 판단됩니다. 따라서 매수인이 임차보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보이나, 최종 입찰 전 법원이나 관련 기관을 통해 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 주차 공간

건축물대장상 옥외 자동 주차 설비가 4대(oudrAutoUtcnt)로 기재되어 있습니다. 총 91개의 호실 수를 고려할 때, 주차 공간이 매우 협소하여 차량 보유 시 불편함이 예상됩니다.

7. 종합 의견

구리역 역세권에 위치한 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 실거주 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 감정가는 최근 실거래가 수준을 반영하고 있으며, 특별매각조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 협소한 주차 공간은 단점으로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 구리역 초역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공된 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 비교적 최신식 시설을 이용할 수 있습니다.

* 투자 안정성: HUG의 임차보증금 인수 조건이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 미래 가치: 구리역 복합 개발 등 지역 개발 계획에 따른 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

최근 실거래가 (19.54㎡ 기준): 120,000,000원 ~ 130,000,000원

인수 보증금: 0원 (특별 매각조건에 따라)

종합적으로 고려했을 때, 감정가는 최근 실거래가 범위의 상단에 위치하고 있습니다. 낙찰받기 위해서는 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 유리할 것으로 보입니다. 다만, 주차 공간의 협소함 등 단점 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1차 입찰 시 예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.