나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51345 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 9층902호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""서울서부경찰서"" 동측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대주택, 업무시설(오피스텔 등), 근린생활시설 등이 혼재하는 준주거지역내
주상복합건물로 주위환경은 보통시됨,

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 남서측 인근에 지하철6호선 응암역이 위치하며, 남서측 인근의
진흥로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 일반대중교통수단 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 11층 건중 제9층 제902호로서 2020.08.06.
사용승인 되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치됨. 마감구조는
외벽: 석재판재 및 벽돌치장 마감.
내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 거실1, 방1, 주방1, 욕실/화장실1, 발코니(보일러실 등) 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 옥내소화전,
화재탐지 및 경보기, CCTV, 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대략적인 세장형의 평탄한 지반으로 마하나임(오피스텔 및 다세대) 건부지로
이용됨.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1), (2): 공히 도시지역, 준주거지역.
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한 지역
(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 은.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 전세 임대중인 것으로 탐문조사됨. *. (보증금:199,500,000원으로 임차인에게
탐문하였으나, 상세한 임차관련 서류는 확인하지 못하였음.
기 타 : 본건물은 집합건축물대장(표제부, 갑)상 1층~7층은 업무시설(오피스텔)이며, 8층
~ 11층의 1호와 2호는 업무시설(오피스텔)이고, 3호~5호는 공동주택(다세대주택)
으로 각기 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51345 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 9층902호

토지면적: 8.55㎡ (약 2.58평)

건물면적: 28.27㎡ (약 8.55평)

감정가: 223,000,000원

건물 사용승인일: 2020년 8월 6일

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

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3. 건축물 정보

건축물명: 마하나임

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕

총 층수: 11층 (본건 9층)

이용 상태: 오피스텔(주거용) - 거실 1, 방 1, 주방 1, 욕실/화장실 1, 발코니

건축물 용도: 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) (집합건축물대장 상)

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3. 입지조건

2.

3. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "서울서부경찰서" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 업무시설(오피스텔 등), 근린생활시설 등이 혼재하는 준주거지역 내 주상복합건물 지역입니다.

주위환경은 보통 수준입니다.

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3. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이합니다.

남서측 인근에 지하철 6호선 응암역이 위치하고 있으며, 남서측 인근 진흥로를 이용하는 노선버스 정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용이 편리합니다.

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3. 도로상태

남서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

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3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

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3. 권리분석

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3. 권리 현황

말소기준권리: 2024년 9월 2일자 압류 (갑5)

경매개시결정: 2025년 5월 1일자 강제경매 (갑6, 채권자: 김만호, 권리금액: 199,500,000원) - 말소 예정

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3. 임차인 분석

임차인: 김

대항력: 있음

보증금: 199,500,000원

차임: 0원 (전세)

전입일자: 2020년 9월 24일

확정일자: 2020년 9월 10일

배당신고일자: 2025년 5월 1일

* 본건에는 대항력 있는 임차인 김 씨가 거주 중인 것으로 조사되었습니다.

* 김 씨는 전입일자 및 확정일자를 본건의 말소기준권리(2024.09.02.)보다 앞서 취득하였으므로, 보증금 199,500,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 본건 경매는 해당 임차인(김 )이 채권자로 신청한 강제경매로 파악됩니다.

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3. 등기부 요약

* 소유권보존 (2020.08.10)

* 신탁등기 말소

* 공유자전원지분 이전 (2020.09.25, 매매)

* 압류 (2024.09.02, 금천구) - 말소기준권리

* 강제경매 (2025.05.01, 채권자: 김만호) - 말소

* 압류 (2025.05.12, 국민건강보험공단) - 말소

* 매각으로 인해 위 압류, 강제경매, 기타 촉탁 등기 등은 말소될 것으로 예상됩니다. 단, 대항력 있는 임차인의 권리는 별도 검토가 필요합니다.

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3. 상권분석

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3. 지역 특성

본건은 서울서부경찰서 인근의 준주거지역 내 주상복합건물 밀집 지역입니다.

오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼합되어 있어 주거 및 업무 기능이 공존하는 상권입니다.

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3. 상권 활성화 정도

주변에 편의시설 및 관공서(경찰서)가 인접해 있어 기본적인 수요는 확보되어 있으나, 대규모 상업지구보다는 배후 주거 수요에 기반한 상권으로 분석됩니다.

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3. 생활정보

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3. 건물 편의시설

* 주차장 (필로티형 1층)

* 개별난방 (도시가스)

* 승강기 시설

* 옥내소화전, 화재탐지 및 경보기, CCTV 등

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3. 주변 편의시설

* 응암역 (지하철 6호선) 도보 접근 가능

* 다양한 버스 노선 이용 가능

* 서울서부경찰서 인접

* 근린생활시설 접근성 양호

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3. 잠재적 리스크

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3. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

* 김 임차인의 보증금 199,500,000원 인수 여부가 가장 큰 리스크입니다.

* 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 및 건물 등기부 내 권리 순서를 면밀히 검토해야 합니다. (현재 정보 상으로는 인수 가능성이 높음)

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3. 건물 용도 혼재

* 집합건축물대장 상 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 혼재되어 있습니다. 본건 902호는 오피스텔(주거용)로 이용 중이나, 관리 및 재산권 행사 시 혼재로 인한 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

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3. 토지이용계획

* 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 해당 지역의 개발 및 건축 관련 제한사항을 숙지해야 합니다.

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3. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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3. 종합 의견

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3. 본건은 2020년 신축된 깔끔한 오피스텔(주거용)로, 서울 은평구 내 역세권에 위치하여 투자 및 실거주 가치가 잠재되어 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 199,500,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치는 최대 리스크 요인입니다.

경매 절차 상 임차인의 권리가 소멸되는지 여부를 철저히 확인해야 하며, 인수해야 한다면 해당 금액을 제외한 실질적인 투자 가치를 산정해야 합니다.

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3. 투자 포인트

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3. 신축급 소형 오피스텔 (2020년 준공)

* 지하철 6호선 응암역 인근 역세권 입지

* 서울시 내 위치하여 꾸준한 수요 기대

* 감정가 대비 시세 차익 가능성 (단, 임차인 인수 여부에 따라 달라짐)

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3. 예상 입찰가

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3. 현재 시세 정보 및 감정가, 그리고 가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

본건과 유사한 면적(28.78㎡)의 2014년식 다세대주택이 2026년 5월 305,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2020년 준공으로 신축성이 더 우수하여 현재 시가는 약 320,000,000원 이상으로 추정됩니다.

임차인 김 씨의 보증금 199,500,000원을 인수해야 한다고 가정할 경우, 투자자가 실질적으로 부담하는 금액은 입찰가 + 인수 보증금이며, 이를 통해 얻는 순수익을 고려해야 합니다.

따라서, 실질적인 인수가격을 고려하여 보수적인 접근 시, 예상 입찰가는 약 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 제안합니다.

만약 임차인의 보증금이 법적으로 소멸된다는 확신이 있다면, 시세 수준 또는 감정가를 상회하는 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

가장 보수적인 접근을 위해, 예상 입찰가를 120,000,000원으로 제시합니다.

* 최종 예상 입찰가: 120,000,000원

(참고: 인수 보증금 199,500,000원을 제외한 순수익 구간 고려 시, 입찰가는 120,000,000원 내외가 적정합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.