나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9899 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 118-19 퍼스트빌 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9899 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 118-19 퍼스트빌 제5층 제504호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9899
• 주소: 서울특별시 구로구 우마1가길 13-14 퍼스트빌, 제5층 제504호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9899 | 소재지: 서울특별시 구로구 우마1가길 13-14 퍼스트빌, 제5층 제504호 | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 279,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9899 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 건은 서울특별시 구로구 가리봉동 118-19 퍼스트빌 제5층 제504호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9899 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 279,000,000원입니다.

토지 면적은 24.21㎡ (약 7.32평)이며, 건물 면적은 29.98㎡ (약 9.07평)입니다.

토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

소유자 및 채무자는 홍OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 제5층에 위치한 제504호입니다. 외벽은 돌붙임 마감이며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 내부 구조는 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 가리봉동 소재 '가리봉동주민센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 '남구로역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

또한, 본건은 신속통합기획 정비사업지 내에 소재하며, 가리봉1구역 주택정비형 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정이 고시된 지역으로, 향후 대규모 주거복합단지로의 개발이 기대되는 곳입니다. 이는 직주근접성 확보 및 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(홍OO)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수해야 할 보증금 채무는 없으나, 관련 절차를 명확히 이해하고 진행해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 가리봉동 일대는 전통시장(남구로시장, 구로시장)과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 남구로역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 먹거리와 생활용품을 구매할 수 있는 전통적인 상권의 특징을 보입니다. 또한, 인근에 G밸리(구로디지털단지)가 위치해 있어 직장인 수요가 존재하며, 최근 신속통합기획을 통한 재개발 사업이 진행되면서 향후 상권 활성화 및 변화가 예상됩니다.

5. 생활정보

교통은 지하철 7호선 남구로역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

생활 편의시설로는 남구로시장, 구로시장 등 전통시장을 비롯하여 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 편리하게 이용 가능합니다.

교육환경 보호구역으로 지정되어 있으므로, 서울시남부교육지원청을 통해 정확한 범위를 확인해야 합니다.

주변에는 구로구 가족센터, 가리봉동주민센터, 가리봉파출소 등이 위치하고 있어 행정 및 복지 서비스 이용이 가능합니다.

다만, 남구로역 인근은 인력시장이 많아 여관 및 모텔 밀집 지역이 있으며, 중국인 거주 비율이 높아 다문화적인 분위기를 느낄 수 있습니다. 일부 이용자들은 야간에 다소 불안감을 느낄 수 있다는 언급도 있으나, 전반적인 치안은 양호한 편으로 평가됩니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 사회복지시설, 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 정비구역(도시 및 주거환경정비법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. 특히, 2025년 1월 4일부터 2026년 1월 28일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매각 허가 시 잔금 납부 전에 반드시 토지거래 허가를 받아야 하는 점에 유의해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

첫째, 임차인 및 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 주의사항은 명확히 인지해야 합니다. 비록 매수인에게 직접적인 보증금 반환 채무는 없으나, 이와 관련된 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지 않으므로 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

둘째, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025년 1월 4일 ~ 2026년 1월 28일) 내에 매각이 진행될 경우, 잔금 납부 전 허가 절차가 필수적이므로 관련 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

셋째, 다세대주택으로, 재개발 사업이 진행 중이거나 추진 예정인 지역이라는 점은 향후 가치 상승의 기회가 될 수 있으나, 사업 진행 과정의 불확실성이나 지연 가능성도 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

넷째, 주변 지역의 특성상 일부 야간 이용 시 불안감을 느낄 수 있다는 의견이 있는 점도 참고할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 남구로역 역세권에 위치하며, 신속통합기획을 통한 대규모 재개발 사업이 예정되어 있어 미래 가치 상승이 기대되는 입지입니다. 현재는 다세대주택으로 이용 중이나, 향후 개발 계획에 따라 주거 환경 개선 및 가치 상승 가능성이 높습니다. 다만, 임차인 관련 주의사항 및 토지거래 허가구역 지정 등은 매수인이 반드시 확인하고 진행해야 할 중요한 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 미래 가치 상승 기대: 가리봉1구역 신속통합기획 재개발 사업 진행으로 인한 대규모 주거복합단지 개발 수혜가 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 7호선 남구로역 도보 이용 가능한 역세권으로, 교통 편의성이 우수합니다.

* 소형 면적: 비교적 소형 면적으로, 투자 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 적음: 임차인 관련 주의사항을 충족할 경우, 추가적인 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 직주근접성: 인근 G밸리(구로디지털단지)와 인접하여 직주근접 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계