나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9822 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제7층 제701호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9822 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제7층 제701호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9822
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제7층 제701호
• 감정가: 233,000,000원
• 최저가: 186,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9822 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제7층 제701호 | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 186,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9822 (1)이며, 매각 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제7층 제701호 다세대주택입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건이며, 감정가는 233,000,000원입니다.

본 건물은 2017년 1월 20일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 최상층(7층)에 위치하고 있어 비교적 신축에 해당하며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보 (제곱미터/평수 기준)

본건의 등기상 전용면적은 23.54㎡(약 7.12평)입니다. 토지 면적은 13.67㎡(약 4.14평)입니다.

가장 큰 특징은 제시외 건물(다락방) 40.00㎡(약 12.10평)이 포함되어 있다는 점입니다. 다락방은 방2, 거실1, 화장실1 등으로 구성되어 있어, 총 실사용면적은 약 63.54㎡(약 19.22평)에 달하여 소형주택으로는 매우 넓은 공간 활용이 가능합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건이 소재한 강서구 화곡동은 월정초등학교 북측 인근에 위치하며, 학교, 소규모 아파트, 다세대주택 및 근린상가 등이 혼재하는 일반 주거지역입니다. 주변에 김포공항이 있어 고도제한을 받는 지역이었으나, 최근 서울시의 '소규모주택정비 관리지역(모아타운)' 사업이 활발하게 추진되고 있는 지역입니다. 이러한 도시정비사업의 잠재력은 본건 토지의 향후 가치 상승의 주요한 요인으로 작용할 수 있습니다.

2.2. 교통 여건

북동측 근거리에 서울 지하철 5호선 화곡역이 소재하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치합니다. 따라서 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 접근성도 용이하여 서울 주요 도심으로의 이동이 편리합니다.

2.3. 상권 분석

화곡역세권 상권을 근거리에서 이용할 수 있으며, 주택가 로변을 따라 기본적인 근린생활시설(음식점, 편의점, 학원 등)이 발달되어 있어 일상생활 편의성은 양호합니다. 주택가 밀집 지역의 특성상 대형 상권은 아니지만, 생활 밀착형 소규모 상권은 잘 형성되어 있습니다.

2.4. 생활 정보 및 주변 시설

교육 시설로는 월정초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

다만, 주거 환경이 노후화된 저층 주거지가 밀집해 있던 지역이었던 만큼, 도로 협소 및 주차난 등의 주거 환경 개선 요구가 높았으며, 모아타운 사업을 통해 이러한 기반 시설이 확충될 예정입니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 매각 물건의 권리 관계

본건은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 문제나 건물 철거 문제는 없습니다.

가장 중요한 권리 특이사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다. 이는 통상적으로 임차인의 대항력이 인정되는 경우 매수인이 인수해야 할 보증금 부담을, 주택도시보증공사가 매수인에게 대항력을 포기함으로써 낙찰자가 잔금 납부 시 보증금을 인수하지 않아도 된다는 매우 유리한 조건입니다. 이 조건이 명시된 만큼 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

제시외 건물(다락)이 40.00㎡ 포함된 물건이므로, 해당 부분이 건축물대장 등에 정식 등재된 부분인지, 아니면 위반 건축물에 해당하는지 여부를 확인해야 합니다. 다만, 본 매각은 '제시외 건물 포함' 조건이므로 매각 대상에는 포함되지만, 추후 매매 및 개발 시 위반 건축물 여부는 반드시 확인해야 할 잠재적 리스크입니다.

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 고도제한 관련 규제가 여전히 존재하므로, 추후 개별 건축 시에는 건축 높이 등에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 개발 잠재력

본건은 '제3종일반주거지역'에 위치하며, '소규모주택정비 관리지역(모아타운)'에 속할 가능성이 높아 개발 잠재력이 매우 높은 물건입니다. 화곡동 일대는 모아타운 사업을 통해 용도지역 상향 및 고층 아파트 건축이 가능한 여건이 마련되고 있으며, 주차난 등 주거환경이 개선될 전망입니다.

4.2. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년)에 속하고, 20평에 달하는 넓은 실사용 면적(다락 포함)을 제공하여 실거주 만족도가 높습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 해소된 '대항력 포기 조건 매각'으로 권리 분석이 단순하며, 투자 리스크가 낮습니다.

4.3. 투자 포인트

1. **권리 위험 해소:** 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 임차인 보증금을 인수할 위험이 사실상 제거되어 안전성이 높습니다.

2. **넓은 실사용 면적:** 등기상 면적 대비 약 2.7배에 달하는 실사용 면적(약 19.22평)을 활용할 수 있어, 소형 아파트 대체 또는 넉넉한 공간을 선호하는 실거주 수요가 높습니다.

3. **개발 호재:** 강서구 화곡동 일대의 '소규모주택정비 관리지역(모아타운)' 지정은 기존 저층 주거지의 가치를 상승시키는 핵심 요인이며, 장기적인 관점에서 토지 지분에 대한 개발 기대 수익을 노려볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계