나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9802 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제6층 제605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화일초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 ""화곡역""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 제6층 제605호로서,
(사용승인일 : 2021.07.15)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장 및 승강기 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 부정형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측, 남측 및 서측으로 각각 세로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9802 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제6층 제605호 (신주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55, 102동 605호)

용도: 도시형생활주택

감정가: 292,000,000 원

토지면적: 14.37㎡ (약 4.35평)

건물면적: 16.96㎡ (약 5.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위에는 서울화일초등학교가 남서측 인근에 있고, 단독주택, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

주변 시설:

서울화일초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 지하철 5호선 화곡역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

혐오시설:

주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대상 물건은 공항 관련 중요시설물보호지구 및 대공방어협조구역에 포함되어 있어 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

권리관계 요약:

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025.04.25 접수)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신종욱 (주택도시보증공사)

* 보증금: 290,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-09-13

* 확정일자: 2021-09-06

* 배당신고일자: 2023-10-04

* 대항력: 있음

* 인수 여부: "을구 1번 주택임차권등기(2023.10.4.등기)와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."

권리분석 요약:

말소기준권리보다 선순위인 주택임차인이 존재하며, 이 임차인은 대항력이 있어 매수인이 보증금 잔액을 인수할 가능성이 있습니다. 집합건물 등기부 요약상 을구 1번의 주택임차권(신종욱, 290,000,000원)이 매수인이 인수해야 하는 권리로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* M펠리체(830-5, 2018년 건축, 6층): 37.05㎡, 300,000,000원 (2026년 5월 거래). ㎡당 약 8,097,166원.

* 한양(343-28, 2000년 건축, 4층): 53.84㎡, 255,000,000원 (2026년 5월 거래). ㎡당 약 4,736,256원.

* 기린아트빌라(956-27, 1995년 건축, 1층): 41.32㎡, 169,000,000원 (2026년 5월 거래). ㎡당 약 4,089,980원.

본건 면적 기준 예상 시세:

본건 물건의 전용면적은 16.96㎡(약 5.13평)입니다. 최근 거래된 M펠리체(2018년 건축)의 ㎡당 가격(약 8,097,166원)을 적용하여 환산하면, 본 건물의 시장가치는 약 137,225,000원 (16.96㎡ * 8,097,166원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

건물 현황:

본건은 2021년 7월 15일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로, 6층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 난방시설, 주차장, 승강기 등이 구비되어 있을 것으로 추정됩니다.

주변 편의시설:

인근에 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통이 편리하며, 학교 및 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인:

가장 큰 리스크는 보증금 290,000,000원의 대항력있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

협소한 면적:

전용면적 16.96㎡(약 5.13평)으로 매우 협소하여 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획:

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법) 등에 해당하여 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2021년 사용승인)이며 역세권에 위치한다는 장점이 있으나, 대항력있는 임차인이 보증금과 거의 동일한 금액의 290,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 건물 자체의 시장가치는 약 137,000,000원으로 추정되나, 임차인의 보증금 전액 인수 시 총 매수 비용은 290,000,000원 이상이 될 수 있어 투자 대비 수익률이 매우 낮거나 손실이 발생할 위험이 높습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

역세권: 지하철 5호선 화곡역이 인근에 있어 교통이 편리합니다.

소형 면적: 1인 가구 수요 등을 고려할 수 있습니다. (다만, 현재 대항력있는 임차인이 거주 중입니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 292,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과 본 건물의 적정 시장가치는 약 137,000,000원으로 추정됩니다. 그러나 대항력있는 임차인의 보증금이 290,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 최소 총 매수 비용은 290,000,000원이 될 것으로 예상됩니다.

시장가치 대비 최소 취득 비용이 훨씬 높아 투자 위험이 매우 크므로, 신중한 접근이 필요합니다. 290,000,000원 이상으로 입찰할 경우, 추정 시장가치를 초과하는 금액으로 취득하게 되어 상당한 손실이 예상됩니다. 이러한 점을 고려할 때, 보수적인 관점에서 본 건에 대한 입찰을 권장하기 어렵습니다.

만약 입찰을 고려한다면, 총 지출 예상 금액인 290,000,000원을 감안하여, 200,000,000원에서 250,000,000원 사이의 입찰가를 제시하는 것이 상대적으로 합리적일 수 있으나, 이는 매우 높은 위험을 수반하는 투자입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.