나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9798 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 783-11 라온제나 제2층 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9798 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 783-11 라온제나 제2층 제203호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9798 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 783-11 라온제나 제2층 제203호 | 감정가: 273,000,000원 | 최저가: 218,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건개요 및 특장점 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9798 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 783-11 라온제나 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 273,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 문OO / 문OO

채권자: 주OOOOOOO

토지 면적: 19.16㎡ (약 5.80평)

건물 면적 (전용): 29.98㎡ (약 9.07평)

사용승인일: 2018.7.19. (비교적 신축급 건물)

1.2. 개별 물건의 특징

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2018년도에 건축된 비교적 신축급 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층에 해당하며, 실거주 및 임대수익을 위한 안정적인 전용 면적을 확보하고 있습니다. 마감재는 석재붙임 등으로 처리되어 있으며, 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지조건

본 건은 '홍익병원앞교차로 북서측'에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택 및 상가가 혼재된 전형적인 주거지역입니다. 가장 큰 장점은 지하철 5호선 목동역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 용이하다는 점입니다. 또한, 세로에 접하여 차량 접근성이 양호하며 인근에 버스정류장도 있어 교통 인프라가 우수합니다.

2.2. 주변 생활 정보 및 상권

주거지역 내에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이하며, 주변 상가와 혼재되어 있어 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다. '제2종일반주거지역'에 해당하여 안정적인 주거 환경이 보장되며, 도보로 이용 가능한 지하철역(목동역)을 통한 광역 교통망 접근성이 높아 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. (단, 매수 전 정확한 현장 조사(임장)를 통해 주변 환경, 소음 및 혐오시설 유무를 반드시 확인하시길 권장합니다.)

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 깔끔한 권리 관계

가장 주목해야 할 '주의사항'은 임차인 및 주택임차권 승계인인 '주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 이는 통상적으로 복잡한 명도(인도) 문제의 대부분을 해소하는 매우 유리한 조건입니다. 낙찰자가 잔금을 완납하면 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 확보하고 명도를 진행할 수 있습니다. (사실상 권리 분석상 큰 리스크가 없는 'Clear Case'입니다.)

3.2. 잠재적 리스크

- 집합건축물대장 표제부에 *403호, 502호, 602호의 무단증축으로 인한 위반건축물 표기*가 되어 있습니다. 본 건(203호) 자체는 위반건축물에 해당하지 않으나, 건물 전체의 관리 및 향후 매매 시 담보 대출에 영향을 줄 수 있는 사항이므로 건물 전체의 위반건축물 해소 여부를 확인하거나 이에 대한 리스크를 인지해야 합니다.

- 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하므로, 매수인은 인도명령 절차 진행 시 예상치 못한 점유자를 배제하기 위한 정확한 현황 조사 및 철저한 준비가 필요합니다. 다만, 앞서 언급된 대항력 포기 조건으로 인해 명도 난이도는 매우 낮습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

- 최상의 권리 안정성: 대항력 있는 임차인의 대항력 포기 조건으로 '보증금 인수 리스크 0'입니다.

- 우수한 입지 조건: 5호선 목동역 역세권에 위치하여 임대수익 창출에 유리합니다.

- 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 수리비용 부담이 적습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 5호선 역세권의 비교적 신축 다세대 주택으로, 감정가가 2억 7천만 원대로 형성되어 있습니다. 특히, '주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기'라는 결정적인 조건이 붙어 있어, 초보 투자자도 안심하고 접근할 수 있는 '고(高)안정성' 물건입니다. 주변 위반건축물 리스크만 감수할 수 있다면, 실거주 또는 월세 임대차를 통한 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 훌륭한 투자 기회로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계