나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9794 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9794 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9794 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제4층 제402호 | 감정가: 232,700,000원 | 최저가: 186,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 및 면적

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9794 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 오OO

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각 (집합건물)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 232,700,000원

토지면적: 18.80㎡ (약 5.69평)

건물면적 (전용면적): 29.72㎡ (약 8.99평)

추정 공급면적: 약 37.15㎡ (약 11.24평)

구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 중 제4층 (사용승인일: 2021.11.15.), 방2, 주방, 거실, 욕실겸화장실, 발코니 등으로 이용 중

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됨.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 접근성

본건은 지하철 5호선 화곡역으로부터 직선거리 약 350m 거리에 위치하는 초역세권 물건입니다.

대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("화곡로")까지도 약 120m 거리로 매우 가깝습니다. 차량의 접근 및 진출입이 용이한 입지이며, 서울 서부권 주요 도심으로의 이동이 편리한 뛰어난 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 생활정보 및 주변 환경

교육시설로는 신월중학교(약 600m), 화원중학교(약 450m) 등이 인접하여 도보 통학이 가능합니다.

주변은 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주거지역이며, 도시형생활주택(단지형다세대)이 밀집되어 있습니다. 기본적인 위생 및 난방설비 외에 시스템냉방설비, 승강기, 소방설비, 필로티주차장 등이 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다.

2.3. 상권분석 및 인접 도로상태

본건 주변은 화곡역 역세권 상권과 연결되는 주거 밀집 지역의 생활 상권입니다. 역 주변으로 각종 근린생활시설, 식당, 편의시설 등이 발달되어 있어 생활 편의성이 우수합니다.

남측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성 및 주차 여건이 양호한 편입니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석

본 건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 부동산강제경매 사건으로 진행됩니다.

소유자 및 채무자가 동일인이므로 복잡한 소유권 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

감정평가서상 임대관계는 미상이나, 경매 공고문에 기재된 **주의사항**이 권리분석의 핵심입니다.

3.2. 잠재적 리스크

권리상의 리스크는 매우 명확하게 제거된 상태입니다. 임차인(및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사, HUG)이 **매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건**으로 매각이 진행되므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 문제로부터 자유로울 수 있습니다. 이는 통상적인 임대차 관계가 설정된 물건보다 권리적 부담이 현저히 낮은 안전한 물건으로 평가됩니다.

단, 토지이용계획상 **중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역** 등 공항 관련 규제가 존재합니다. 이는 강서구 화곡동 일대의 공통된 제한 사항이나, 향후 재개발/재건축 추진 또는 증축 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 5호선 화곡역에서 350m 거리의 우수한 입지 조건을 갖춘 2021년 신축급 도시형생활주택입니다. 권리적인 측면에서 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 명도 및 보증금 관련 분쟁 리스크가 사실상 제거된 '클린'한 물건입니다.

강서구 화곡동의 역세권 소형 주택 수요를 고려할 때, 실수요 및 임대수익 목적 모두에 적합한 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 5호선 화곡역 초역세권(약 350m)으로, 서울 서부권 직장인들의 선호도가 높은 지역입니다.

신축급 주거 환경: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 시스템냉방, 승강기 등 현대적인 시설이 완비되어 있습니다.

권리 안전성: 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰 후 인수할 권리 또는 보증금 부담이 없는 '안전한' 경매 물건입니다.

소액 투자 가능성: 전용 8.99평의 소형 주택으로, 1인 가구 또는 신혼부부 수요가 충분하여 환금성이 높을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계