나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9770 [1] 서울특별시 강서구 공항동 664 위하우스 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9770 [1] 서울특별시 강서구 공항동 664 위하우스 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9770 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 664 위하우스 제3층 제302호 | 감정가: 355,000,000원 | 최저가: 284,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9770 (1)

용도: 다세대주택 (위하우스 제3층 제302호)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 664

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 355,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용): 33.46㎡ (약 10.12평)

토지면적 (대지권): 21.51㎡ (약 6.50평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조, 지상 6층 중 3층, 2021년 12월 24일 사용승인

1.3. 권리 관계 요약

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됨.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 교통 상황 및 접근성

본건은 지하철 5호선 "송정역"에서 남동측 직선거리 약 420m 거리에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 간선도로인 "송정로"까지의 거리도 약 230m로 대중교통 및 자가용 이용에 모두 편리한 환경입니다.

2.2. 주변 환경

본건 인근은 다세대주택, 다가구주택 및 단독주택 등이 밀집한 기존 주택지대입니다.

주요 시설로는 "송정중학교"가 북측 약 350m 지점에 위치하는 등 교육 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 주거 편의성이 높습니다.

다만, 공항동 특성상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역에 포함되어 있으며, 토지거래계약에관한허가구역(지목 도로 한정) 내에 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행상의 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행됩니다.

채무자와 소유자가 동일인인 상황입니다.

건물 사용승인일이 2021년 12월 24일로 비교적 신축급의 다세대주택에 해당합니다.

3.2. 임차 관계 및 리스크 분석

주의사항에 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라고 명시되어 있습니다.

이는 통상적으로 HUG(주택도시보증공사)가 선순위 임차인으로서 대항력을 가지고 있으나, 경매 매수인에게 대항력 행사를 포기하겠다는 조건을 명확히 한 경우입니다.

따라서 매수인이 임차보증금을 인수할 위험은 사실상 제거되었거나, 최소한 명확히 제한된 조건으로 해석됩니다.

입찰 시에는 반드시 법원 문건을 통해 대항력 포기 조건의 구체적인 내용과 효력을 재확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건은 송정역 초역세권에 가까운 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(편의점, 소규모 식당, 마트 등) 접근성이 우수합니다.

지하철역 주변 상권을 도보로 이용할 수 있어 생활 편의도는 높은 편입니다.

4.2. 생활 정보

인근에 "송정중학교" 등이 위치하며, 주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 환경이 형성되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 확인 불가에 따른 리스크

본건은 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부 확인이 불가하여 외부 및 탐문조사에 의거 감정평가되었습니다.

내부 구조, 마감재 상태, 내부 시설물 훼손 여부 등을 입찰 전 충분히 파악하기 어려운 점은 리스크 요인입니다.

5.2. 지역적 특성에 따른 리스크 (항공기 소음)

소재지가 공항동이며, 토지이용계획상 공항 관련 규제 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역 등)에 해당합니다.

김포공항과 인접한 지리적 특성상 항공기 이착륙 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

이는 주거 환경 만족도에 영향을 미칠 수 있는 지역 고유의 잠재적 리스크입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 다세대주택은 사용승인일이 2021년 12월로 매우 신축급이며, 송정역 역세권에 위치하여 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 3억 5,500만원으로 강서구 내 동급 신축 다세대주택 시세 대비 적정성 또는 투자 매력도를 판단할 필요가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 송정역 역세권(약 420m 거리)으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축급 건물: 2021년 말 준공으로 건물 상태가 양호하며, 별도의 보수 비용이 적게 들 가능성이 높습니다.

명확한 권리 관계: 임차인(주택도시보증공사)이 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되어, 매수인이 인수할 보증금 리스크가 해소되어 안전한 투자가 가능합니다.

소형 주택 투자: 전용 10평대의 소형 면적으로, 1~2인 가구를 대상으로 한 임대수익형 물건으로 적합합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계