나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9674 [1] 서울특별시 영등포구 양평동4가 270-1 동원에이스뷰3차 제2층 제203호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9674 [1] 서울특별시 영등포구 양평동4가 270-1 동원에이스뷰3차 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9674 | 소재지: 서울특별시 영등포구 양평동4가 270-1 동원에이스뷰3차 제2층 제203호 | 감정가: 389,000,000원 | 최저가: 311,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9674 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 389,000,000원입니다.

본 경매는 채무자 김OO, 소유자 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO에서 신청한 부동산강제경매입니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각입니다.

1.2. 물건 내역

소재지는 서울특별시 영등포구 양평동4가 270-1 동원에이스뷰3차 제2층 제203호입니다.

건물면적(전용면적): 38.16㎡ (약 11.54평)

토지면적(대지권): 18.95㎡ (약 5.73평)

사용승인일은 2020년 12월 30일로 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 접근성

본건은 서울특별시 영등포구 양평동4가 소재 '서울당산초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

지하철 9호선 선유도역이 가까이 소재하며, 인근에 노선버스 정류장도 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

차량 접근성도 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 이상입니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합지역입니다.

생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있는 주거 환경으로 판단됩니다.

건물 북동측으로 약 8미터 상당의 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계 개요

본건은 소유자와 채무자가 동일한 상태에서 진행되는 부동산강제경매입니다.

특이사항으로 대상 물건의 등기사항전부증명서상 주택임차권등기(임차보증금 340,000,000원, 2023.07.21. 설정)가 존재합니다.

3.2. 주의사항 및 잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다.

이는 매수인이 임차인의 보증금 3억 4천만원에 대해 대항력을 인수할 위험이 상당 부분 해소됨을 의미합니다. 다만, 해당 조건의 이행 여부 및 최종적인 확인은 입찰 전 반드시 필요합니다.

감정가(3.89억 원) 대비 임차보증금(3.4억 원)의 비율이 매우 높아 (약 87.4%) 임차인의 배당 여부가 매우 중요한 사건입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 대공방어협조구역 등 복잡한 규제가 얽혀있습니다. 이는 재산권 행사에 있어 추가적인 확인 및 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 생활 정보

4.1. 인프라 및 시설

본건은 2020년 12월에 사용 승인된 신축급 오피스텔로, 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기, 주차 설비 등 기본적인 설비가 양호한 상태입니다.

공부상 오피스텔로 이용 중이며, 주거용으로 사용되는 경우도 많습니다.

인근에 서울당산초등학교가 위치하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

(외부 검색 결과) 해당 지역은 서울 시내 일반적인 도시 환경으로, 주변에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 내 9호선 역세권 인근에 위치하며, 비교적 신축급의 오피스텔이라는 점에서 입지적 가치는 우수합니다.

가장 큰 리스크였던 주택 임차인의 대항력 문제가 공사의 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점은 매수인에게 상당히 유리하게 작용할 수 있습니다.

다만, 감정가 대비 높은 임차보증금 비율과 복잡한 토지이용규제를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 9호선 선유도역 인근 역세권 입지로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축급 건물: 2020년 말 사용승인되어 건물의 가치 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

안정적인 권리 분석 가능성: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건이 확실하게 이행된다면, 낙찰자는 보증금 인수 리스크 없이 명도 진행이 가능하여 안전성이 높습니다.

6. 매각 전략

매수인은 매각 조건(대항력 포기)을 다시 한번 면밀히 확인하고, 주변 오피스텔 실거래가 및 임대 시세를 파악하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

준공업지역 등 복잡한 토지이용규제에 따른 향후 재산권 및 재개발 가능성 등에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계