나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9424 [1] 서울특별시 양천구 신월동 9-14 모닝하이츠 제가동 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9424 [1] 서울특별시 양천구 신월동 9-14 모닝하이츠 제가동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9424 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 9-14 모닝하이츠 제가동 제3층 제303호 | 감정가: 227,000,000원 | 최저가: 181,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서 (서울남부지방법원 2025타경9424)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9424 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 9-14 모닝하이츠 제가동 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (집합건물)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 227,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 장OO

채권자: 주OOOOOOO

총 면적 (전용):

- 토지 면적: 26.97㎡ (약 8.16평)

- 건물 전용 면적: 44.82㎡ (약 13.56평)

1.2. 물건 개요 및 현황

본건은 2010년 7월 5일에 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제3층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있어 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

토지는 대체로 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 폭 약 6미터 내외, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2. 분석 및 평가

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월중학교 북측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지대입니다. 주택가 내에 위치하여 주거 환경은 무난하나, 주위 환경 자체가 정비된 신도시는 아닙니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 각종 보호구역(수평표면구역, 상대/절대보호구역 등) 및 규제(대공방어협조구역, 과밀억제권역)를 받고 있어 향후 재개발/재건축 추진 시 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.

혐오시설 관련하여 양천구에는 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있으나, 해당 시설은 주민 편익시설로 일부 전환되었으며 영향권 내 주민에게 지원책이 제공되고 있습니다. 본건과의 정확한 거리는 현장 확인이 필요하며, 인접성이 크다면 입찰 전 주거 환경 및 시세에 미치는 영향을 파악해야 합니다.

2.2. 권리 분석 (Risk Analysis)

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 토지와 건물의 소유권에 대한 부담이 없어 명확합니다. 경매구분은 채권자가 채무자의 부동산을 강제 집행하는 부동산강제경매이며, 소유자(장OO)와 채무자(장OO)가 동일하여 권리관계는 단순합니다.

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 이는 임차인(또는 공사)이 매수인에게 대항력을 주장하지 않는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 이 조건이 확실하다면 낙찰자는 주택도시보증공사나 임차인의 명도 책임 및 임대차 보증금 반환 의무를 부담하지 않으므로, 명도 리스크가 크게 줄어들어 매우 긍정적인 요소로 작용합니다. 다만, 입찰 전 대항력 포기 조건의 철회 가능성 및 세부 내용을 법원을 통해 최종적으로 확인하는 것이 필수입니다.

기타참고사항으로 임대관계는 미상이나, 위 주의사항을 고려할 때 현재 거주 관계는 명확히 파악되어야 합니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

주위는 주거지대로서 기본적인 근린생활시설(마트, 편의점, 식당 등)은 갖추어져 있을 것으로 보입니다. '신월중학교'가 인근에 있어 교육 시설 접근성은 양호하며, 주거지로서의 기본 생활 편의는 확보된 지역입니다.

2.4. 잠재적 리스크

- 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건의 최종 확인: 매각 조건의 변경 가능성은 낮으나, 대항력 포기 의사의 진위 및 변동 여부를 입찰 전 법원 공고 등을 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

- 임대관계 미상: 현재 점유자가 임차인인지, 소유자 가족인지 여부에 따라 명도 과정에 차이가 발생할 수 있습니다.

- 환경시설과의 거리: 상술한 양천자원회수시설과의 정확한 거리 및 현황을 파악하여 주거 쾌적성 및 가치에 미치는 영향을 검토해야 합니다.

2.5. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 서울 양천구 신월동 주거지역 내 위치한 다세대주택으로, 감정가가 2억 2천 7백만 원으로 책정되어 소액 투자 및 실거주 목적 모두에 적합한 물건으로 판단됩니다. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각으로, 통상적인 경매 물건 대비 권리상 위험 부담(보증금 인수)이 현저히 낮습니다. 이는 성공적인 명도와 권리 확보에 큰 이점으로 작용합니다.

투자 포인트:

1. 명도 용이성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 통상 복잡한 임차인 권리관계 리스크가 해소되어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

2. 서울 내 소액 투자: 2억대 초반의 감정가로 서울 진입이 가능하며, 다세대주택으로 임대수익 창출 또는 실거주 목적으로 접근이 용이합니다.

3. 주거 환경: 중학교 인근 주거지대로, 기본적인 생활 인프라가 확보되어 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계