나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9865 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제2층 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9865 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9865 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제2층 제203호 | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 195,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9865 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9865 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 244,000,000원

토지면적: 17.86㎡ (약 5.40평)

건물면적: 27.25㎡ (약 8.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡4동 주민센터' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평스래브지붕의 지상 5층 건물 내 제2층 제203호입니다. 사용승인일은 2020년 7월 21일로 비교적 신축에 속합니다. 외벽은 치장벽돌 및 석재로 마감되었으며, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 소방, 개별난방, 주차장 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.4. 토지 정보

토지는 인접 대지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 북측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.5. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 소유자이자 채무자는 유OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 주의사항은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사에 대해 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이 조건은 낙찰자가 임차인의 대항력 문제를 인수하지 않을 수 있음을 시사하지만, 계약서 내용을 면밀히 검토하여 정확한 권리관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

1.6. 상권분석

본건은 주거지역 내 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지는 곳입니다. 주변에 주민센터 등이 있어 유동인구가 있을 수 있으며, 지역 주민들을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활정보

생활 편의 시설로는 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진출입이 용이한 점이 장점입니다. 2020년에 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 엘리베이터 등 편의시설도 구비되어 있어 거주 시 편리함을 더할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주의사항에 명시된 임차인과의 관계입니다. 대항력 포기 조건의 정확한 해석과 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. 또한, 현장 조사 시 이해관계인 부재, 폐문 등으로 내부 상태 및 이용 상황을 정확히 파악하기 어려웠다는 점을 감안할 때, 실제 내부와 공부상 내용 간 차이가 있을 수 있으므로 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다. 토지이용계획상 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역)가 존재하여 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일반적인 도심 주거지의 소음이나 밀집도 등은 고려해야 할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 편의시설을 갖추고 있습니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 조건과 공항 관련 규제 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 명확히 인지하고 접근한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

신축 건물로 내부 상태가 양호할 가능성이 높으며, 강서구의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고 생활 인프라 접근성이 좋은 편입니다. 임차인 관련 이슈를 잘 해결한다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 노릴 수 있는 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계