나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9465 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제11층 제1103호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9465 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제11층 제1103호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9465
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로 345, 더뷰 제11층 제1103호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9465 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로 345, 더뷰 제11층 제1103호 | 감정가: 277,000,000원 | 최저가: 177,280,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9465 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9465 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제11층 제1103호

용도: 오피스텔

감정가: 277,000,000원

토지면적: 11.35㎡ (약 3.43평)

토지지분: 11.35㎡ (약 3.43평)

건물면적: 37.42㎡ (약 11.32평)

건물지분: 37.42㎡ (약 11.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제11층 제1103호로, 2020년 02월 28일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이새시 창호 등으로 마감되었습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 277,000,000원

토지 면적: 11.35㎡ (약 3.43평)

건물 면적: 37.42㎡ (약 11.32평)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "시흥IC" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 가장 큰 특징은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 점입니다. 이는 통상적으로 임차인이 가진 대항력(보증금 우선변제권 등)을 포기함으로써, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없다는 것을 의미합니다. 주택도시보증공사가 채권 회수를 위해 이러한 조건을 법원에 요청한 것으로 파악됩니다. 그러나 최종적으로 해당 조건이 법원에서 받아들여져 매각물건명세서에 명시되었는지 여부를 반드시 최종 확인해야 합니다. 법원의 최종 결정에 따라 낙찰자의 인수 부담이 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 독산동은 오피스텔, 다세대주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 수요와 생활 편의시설을 갖춘 상권을 형성하고 있습니다. "시흥IC" 인근이라는 지리적 이점으로 교통의 요지에 해당하며, 주변에 동종의 오피스텔 건물(예: SM벨리체, 더스테이블 등)이 있어 관련 수요가 존재함을 유추할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 2020년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있어 주거 생활에 필요한 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 3번 권리분석 항목에서 언급된 "대항력 포기 조건"의 최종 확정 여부입니다. 만약 법원에서 대항력 포기 조건을 최종적으로 수용하지 않을 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 "교육환경보호구역", "대공방어협조구역", "가축사육제한구역" 등 다양한 법적 제한사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다 [cite: 11, and prompt]. 현재까지 검색된 정보상으로는 본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 실제 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 준공)인 오피스텔로서, "주택도시보증공사의 대항력 포기 조건"이라는 특이사항이 존재합니다. 이 조건이 법적으로 최종 확정된다면, 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없어지므로 상당한 투자 메리트가 발생할 수 있습니다. 다만, 이 조건의 최종 확정 여부를 매각물건명세서를 통해 반드시 확인하는 것이 중요합니다. 입지적으로는 시흥IC 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

8. 투자 포인트

* "주택도시보증공사의 대항력 포기" 조건 확인 시, 임차인 보증금 인수 리스크가 현저히 줄어들 수 있어 안전 마진 확보에 유리합니다.

* 2020년 준공된 신축 오피스텔로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며 초기 유지보수 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

* 교통의 요지인 시흥IC 인근에 위치하여 접근성이 우수하며, 주변 상업 및 주거 복합 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계