나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9846 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-33 문정파크 제2동 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9846 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-33 문정파크 제2동 제203호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매7계 2025타경9846 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-33 문정파크 제2동 제203호 | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 164,480,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9846 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-33 문정파크 제2동 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 김OO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 257,000,000원

토지면적: 23.70㎡ (약 7.17평)

건물면적: 27.47㎡ (약 8.31평)

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택) (방2, 화장실1, 거실1 구조)

1.3. 건물 및 토지 특성

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호.

외벽은 석재 붙임 등, 창호는 새시창호 등임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 개별바닥 난방(보일러), 무인택배함 등.

토지의 형상 및 이용상태: 인접필지와 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지. 도시형생활주택 건부지로 이용 중.

도로상태: 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접함.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 금천구 독산동 '문교초등학교' 서측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

교통상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설(근린생활시설) 이용이 용이함.

학교 근처에 위치하여 교육 환경은 양호하나, 인근 지역의 교육 환경 개선 필요성이 언급되기도 함.

주요 생활 정보: '문교초등학교' 인근에 위치하며, 일반적인 주거지역의 생활 편의성을 갖추고 있음.

2.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설 검토

토지이용계획 상 제1종일반주거지역이며, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등으로 지정되어 있음.

가장 눈여겨볼 사항은 **건축허가·착공제한지역**으로 지정되어 있다는 점 (제한기간: 2025.1.17.~2026.1.16.). 이는 재건축 또는 신축 시 제한을 받을 수 있는 요소이므로 추가 확인이 필요함.

대공방어협조구역(위탁고도 해발194m)에 해당하여 고도 제한을 받을 수 있음.

교육환경보호구역에 해당하므로 관련 법령에 따른 제한이 따를 수 있음.

주변에 서부간선지하도로 관련 도시계획시설 결정 고시 등이 있어, 향후 도로 환경의 변화가 있을 수 있으나 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 경매 권리 관계

경매구분: 부동산강제경매.

소유자 및 채무자가 동일인(김OO)이며, 채권자(한OOOOOOO)가 강제경매를 신청한 사건임.

3.2. 특이 및 주의사항

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 현황 및 임대차 관계를 알 수 없음 (임대관례 미상).

따라서 **정확한 권리분석을 위해서는 등기부등본 확인을 통한 말소기준권리 분석 및 현장 조사를 통한 임차인 현황 파악(대항력 유무)이 필수적임.**

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재의 다세대주택(도시형생활주택)으로, '문교초등학교' 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경은 보통 수준임.

2025년 기준 감정가 257,000,000원으로, 토지/건물 면적 대비 적정성을 판단해야 함.

강제경매 사건이므로 채무자의 재산 상태가 경색되었을 가능성이 높으며, 이에 따라 매각 절차가 진행될 것으로 보임.

입찰자는 *건축허가·착공제한지역* 지정으로 인한 리스크와 대공방어협조구역으로 인한 고도 제한 등을 반드시 고려해야 함.

4.2. 투자 포인트

핵심투자포인트: 소액 투자 및 실거주 목적의 접근이 유리할 수 있음. 서울 내 다세대주택으로서 상대적으로 낮은 감정가 수준은 초기 투자 비용의 부담을 줄여줄 수 있음.

향후 개발 호재 가능성: 제1종일반주거지역에 위치하고 있어 장기적으로 지역 개발 계획에 따른 수혜 가능성(재개발/리모델링 등)을 기대해 볼 수 있음.

리스크 관리: 권리분석 상 임차인 대항력 유무와 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 중요하며, 건축 제한 기간(2026.1.16.까지) 이후의 규제 완화 여부를 지속적으로 확인해야 함.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계