나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9805 [1] 서울특별시 양천구 신월동 106-12 신성리치빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""월정초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서
(사용승인일자: 2010. 12. 13.)

외벽: 석재붙임 마감 및 치장벽돌 마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 장방형 평지로서, 건부지(공동주택(다세대주택))로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9805 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 106-12 신성리치빌 제3층 제302호

감정가격: 300,000,000원

건물면적: 57.16㎡ (약 17.29평)

토지면적: 32.02㎡ (약 9.69평)

토지 지분: 32.023㎡ (약 9.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO

사용승인일자: 2010년 12월 13일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 인근에 월정초등학교가 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 단지의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

인접 도로상태:

본건 건물 남서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있으며, 북서측으로는 노폭 약 3m 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 [도로] 한정) 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

채권청구총액: 226,681,669원

말소기준권리: 2020년 10월 13일 접수된 등촌동새마을금고의 근저당권(을5)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 등기된 을구의 근저당권 및 부채권질권, 갑구의 가압류, 압류 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 지상권 관련 내용은 비고란에 정보 없음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

이는 임차인이 존재하더라도 대항력이 없거나, 보증금에 대한 인수 의무가 없을 가능성을 시사합니다. 그러나 실제 현장 조사 시 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신월동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등 다양한 주거 형태가 혼재하고 있습니다. 인근에 월정초등학교가 위치하며, 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 지역 내 소비 및 수요를 바탕으로 하는 소규모 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

건물구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 내 제3층 제302호입니다.

외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감이며, 창호는 샷시창으로 시공되었습니다.

이용상태:

현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역:

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미확인 임대차 관계:

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라도, 실제 거주하는 임차인이 있을 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상의 제약:

다양한 용도지역 및 지구 지정(제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)으로 인해 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

건축물 노후화:

2010년에 사용 승인된 건물로, 비교적 신축에 속하나 16년이 경과함에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 환경:

현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설이나 심각한 환경 문제는 없는 것으로 보이나, 실제 현장 방문 시 주변 소음, 악취, 유해시설 등을 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2010년에 건축되어 건물 상태도 무난한 편입니다. 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 및 입주 시 주의가 필요합니다. 감정가 3억 원 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

양천구 신월동 지역의 꾸준한 주거 수요.

말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정으로 권리 분석상 안전성 높음.

감정가격 대비 주변 시세 비교 시 가격 메리트 기대 가능.

주거 편의시설 및 학교 등 생활 기반 시설 접근성 양호.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택들이 3억 원 초중반대에 거래된 사례들이 있습니다. (예: 2017년식 52.41㎡ 약 3억 200만원, 2019년식 55.56㎡ 약 3억 2,900만원).

본건의 감정가는 3억원이며, 건물 면적(57.16㎡)과 건축 연식(2010년)을 고려할 때, 실거래가 수준을 반영한 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.

명도 리스크, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 10%~15% 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 3억 1천만 원 ~ 3억 2천 5백만 원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다. (최종 입찰가는 현장 방문 및 시세 재확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.