나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9883 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9883 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9883 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제2층 제201호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 176,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9883 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9883 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대주택)

감정가: 220,000,000원

토지면적: 19.51㎡ (약 5.90평)

건물면적: 22.06㎡ (약 6.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 11월 13일

2. 소재지 및 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재한 서울개웅초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 공동주택 등이 혼재된 조용한 주거지역을 형성하고 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편이며, 초등학교가 가까워 교육 환경이 우수합니다. 북측으로는 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 소유자이자 채무자가 사망(망 OOOOOOOOOOOOOOOOO)하였으며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본건의 가장 중요한 권리 분석 포인트는 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기한다는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이 조건은 매수인이 임차 관계로 인한 법적 분쟁이나 명도 과정에서의 어려움을 겪을 가능성을 크게 낮춰주므로, 권리 관계는 비교적 명확하고 안전하다고 판단됩니다.

4. 건물 및 내부 상태

본건은 2019년 11월 13일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 총 5층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 벽돌 타일로 마감되었고 창호는 PVC 새시입니다. 내부 구조는 방, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니로 이루어져 있으며, 전기, 승강기, 개별난방(도시가스), 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다. 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역 내 제1종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(수도방위사령부 관할), 과밀억제권역에 포함됩니다. 특히, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6. 상권 및 생활정보

개봉동 일대는 주로 주택가로 형성되어 있어 안정적인 주거 상권을 갖추고 있습니다. 서울개웅초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리하며, 주변에 근린생활시설들이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업시설보다는 주거 편의를 위한 생활 밀착형 상권이 발달해 있습니다.

7. 잠재적 리스크

가. 토지거래허가구역 지정: 본건 토지는 특정 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 계약 시 허가 절차가 필요합니다. 이는 거래 절차를 다소 복잡하게 만들 수 있으나, 일반적으로 주거용 건물에 대한 거래는 비교적 원활하게 진행될 수 있습니다.

나. 임대차 현황 미상: 현재 임대차 현황에 대한 정보가 명확하지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 저항은 낮을 것으로 예상됩니다.

다. 소유자 사망: 소유자 겸 채무자가 사망한 상황으로, 상속 관계 등 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 강제경매 절차상 경매 진행 자체에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 개봉동의 초등학교 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)의 다세대주택입니다. 가장 큰 장점은 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 관계가 명확하고 명도 리스크가 매우 낮다는 점입니다. 토지거래허가구역이라는 점은 고려해야 할 사항이지만, 주거용 건물 자체에 대한 취득은 비교적 원활할 것으로 예상됩니다. 안정적인 주거 환경과 교육 환경을 갖추고 있어 실수요자는 물론 투자자에게도 매력적인 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

가. 명도 리스크 최소화: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁이나 지연 요인이 현저히 줄어들어, 신속한 점유 사용 및 관리가 가능합니다.

나. 신축급 건물 가치: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 적어 즉시 거주가 가능하며, 내부 시설 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다. 우수한 교육 및 주거 환경: 서울개웅초등학교와 인접한 입지로, 어린 자녀를 둔 가정의 선호도가 높을 것으로 보이며, 조용한 주거 지역으로서의 가치도 높습니다.

라. 시세 대비 합리적인 가격 취득 기회: 경매 절차를 통해 시장가보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

10. 주변 시설 (혐오시설 검색)

본건이 위치한 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 일대를 조사한 결과, 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 서울개웅초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 단독주택 및 공동주택이 밀집한 일반적인 주거지역으로, 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계